随着四大新城计划的正式实施,成都的旧城改造也进入了实质性进程,然而近日本网却在成都市某区的旧城改造中心,获得了一个令人难以置信的消息:由于旧城改造“谁改谁亏本”,目前成都市部分旧城改造项目开始陷入僵局,令相关职能部门倍感为难。
拆迁补偿价格一路走高
一位知情人士对本网表示:“旧城改造其实是政府不赚钱、开发商也亏本的事情,据我所知,金牛区目前推出的54个旧城改造零星项目,至今有40多个都未找到婆家。”
这位知情人士表示,在旧城改造项目上,成都昂贵的拆迁费用正在日益成为政府和企业的负担。“我们考察过南京、广州、佛山等全国各个城市,发现其中任何一个城市,其旧房赔偿价格都不足以买到相同面积的新房。但在成都,旧房赔偿款甚至还能令原住户在相同位置买到1.5倍原面积的新房。
该人士表示,之所以在成都发生如此现象,原因在于在以往的旧城改造过程中,政府会对一些难以拆迁的项目进行拆迁费用上的补贴,结果导致不少企业为了尽快将旧城拆迁出来,开始对“钉子户们”不断提高补偿条件,最后导致旧房补偿价格一路走高现象,形成所谓的“钉子户”游戏规则。
这位人士表示,一旦补偿价格上去了,就很难再降下来,“结果就导致政府在拆迁费用方面的负担越来越重,常常会超过该地块的土地出让成本。不过这也是没有办法的事情,一来确实有改造的必要性,二来如果开发商对此地块打造成功后,也会带来更多的其他相关利益,如周边土地的增值,商业、服务业等的拉动,整个区域的焕然一新等。”
旧城项目谁做谁亏本
政府亏本,开发商其实也并没有多少赚头,“旧城改造,谁改谁亏本。”正在成为不少开发商们的共识。
据了解,以前的旧城改造项目,一般是由政府成立投资公司来进行运作,不过随着旧城改造力度的加大,各级政府开始希望能有更加专业的社会力量参与进来,以实现真正意义上的“改旧翻新”,不过正是由于上述原因,导致政府部门很难达其所愿。一位开发商表示,由于政府在拆迁费用上的成本负担过重,加上规划方面的因素,因此目前成都市各职能部门对旧城改造项目,都会有严格的各项指标限制,加之建安成本、拿地成本不断上涨,“要想盈利真的是很难。”
以正处于“萌芽”阶段的金牛万达广场为例,其实早在4年前,成都市相关招商人士就开始前往香港、内地等各城市,寻找大型房地产企业进行洽谈,希望能引进资金,将原荷花池商业片区,打造为一个发达商业区。“但找了很多企业都没谈拢,最后,经过长达4年的接触,终于与大连万达集团签订下了一份框架协议,由万达在此修建一个城北最大的城市综合体。”不过该知情人士却表示,虽然万达对于旧城改造之道颇为精通,但由于拆迁难度大,加上相关限制,恐怕也难逃亏本的命运。
据该人士介绍,金牛万达广场预计占地203亩,涉及拆迁户3000多户,以及16家企事业单位。在拆迁费用方面,就是一个非常惊人的数目,而根据相关协议,万达在项目修建完成后,还要返还金牛区政府约20多万平方米面积的房屋,用于安置该片区原住居民,所以万达其实也很难通过地产项目获得更多利益,反而还有亏本的可能。
零散地块无人问津
既然企业参与旧城改造很难逃过亏本的命运,那为何还有不少大型企业参与其中呢?
一位知情人士一语道破天机:“其实很简单,对于大开发商、大项目,政府会出于长远的考虑,对这些开发商们进行‘特殊’处理。”
这些“特殊”处理可能就会包括:更优惠的税费政策、更优厚的拆迁费用补贴、规划指标的相应放宽等。“比如城北某大型商业综合体,由于该项目预计在建成后,平均每年能给当地带来2~3个亿的税收收入,所以该项目获得了3年税收全额减免,土地出让金基本上全部返还等优惠条件的扶持。如此一来,开发商岂有不干之理。”
尽管大开发商十分乐意参与旧城改造,但事实却是:由于旧城改造工程十分复杂,大面积的地块也十分有限,所以能够吸引到大开发商进入的“诱饵”非常稀少,更多的还是那种零星地块,“这种地块大开发商没几个会去拿的,但小开发商也不愿意拿,因为地太小,争取不到更多优惠条件,加上小开发商专业经验、开发实力都不够,没有办法像大开发商那样能把利润率做到最高,一不小心就会‘亏本’,结果就出现了众多零星地块难觅婆家的现状。”
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