全上海体量最大、高达300万平方米的超级大盘大华锦绣华城，在市场一片大好的情况下，突然放缓后续开发的步伐，重新进行产品规划，开发商则坦言“与星河湾为邻对我们是个很大的触动”；在名企云集的罗店新镇，万科琥珀郡园、美兰湖颐景园、景瑞美兰湖岭域等多个项目“暗战”，甚至产品调整也“亦步亦趋”。

　　管理学上的“鲶鱼效应”，是指采取一种手段或措施，刺激一些企业活跃起来投入到市场中积极参与竞争，从而激活市场中的同行。事实上，无论是星河湾对周边楼盘的触动，还是罗店新镇的多盘争雄，楼市的“鲶鱼效应”一直在上演。

　　如何看待楼市的“鲶鱼效应”？上海楼市的“鲶鱼效应”是否普遍？《新民楼市》走访了多位业内人士。

　　大华“受触动”

　　“我们给大华锦绣华城提供的产品调整的方案报告PPT就有一百多页！”某研究机构相关负责人对《新民楼市》爆料。据了解，此次大华锦绣华城将对尚未开发地块重新进行产品规划，从景观、建筑到室内全面调整。其中，小户型产品明年年初上市，后年面世的大户型高端产品全部改为精装修房，装修标准超过2000元/平方米。

　　笔者随之向该盘负责人陈可求证，对此陈表示“经过8、9年的社区开发和市场演变，产品升级水到渠成”，不过陈亦坦言，“与星河湾为邻对我们是个很大的触动。”

　　陈可所说的星河湾，位于浦东花木板块，距离大华锦绣华城大约是打车“起步价”的距离。就在8月8日开盘当日，浦东星河湾揽金40亿，一举创造了全国楼市日销售的新纪录。而当天如潮的人群中，不仅仅是众多的星河湾买家，更有“大把”业内人士过来“探营”。事实上，一直到现在星河湾仍然是业内谈论的焦点。

　　作为名噪浦东的知名大盘，大华锦绣华城已进入项目三期。“现在的小户型项目规划是前年做的，经过3年市场演变，需要提升到一个更高的平台。因此我们在今年年初定下来要与市场结合，把锦绣华城三期定位成高端产品。因为，我们整个区域产品都做高端。”陈可的发言十分坚定。

　　据了解，大华锦绣华城目前仍有大量未开发面积，超过上海绝大多数楼盘的总体量，在这种背景下，对整个板块乃至浦东楼市的影响都不言而喻。

　　“鲶鱼效应”并非个案

　　不仅仅是大华锦绣华城，罗店新镇也是“鲶鱼效应”的典型案例。这个属于“一城九镇”重点规划的区域，云集了万科琥珀郡园、美兰湖颐景园、景瑞美兰湖岭域、美兰湖高尔夫别墅等多个项目。景瑞地产营销总监杨子江表示，每隔两个月，罗店新镇板块就有一个新项目推出，这成为区域内各家开发商一个很好的参照点。“万科这样的行业领先者就在家门口，对于我们来说也是非常大的推动。”

　　一位在该片区有项目的代理商亦告诉笔者，万科琥珀郡园确实是周边项目紧盯的对象，就在今年7月，便有一楼盘“参考”万科项目做了户型调整。

　　事实上，在上海楼市发展中，“鲶鱼效应”可谓层出不穷。“当初的安亭新镇是由一家开发商在运作，而提及安亭的房地产，人们自然而然会与安亭新镇相联系。但由于开发进程相对于整个新镇而言，略显较慢，加上物业等费用较贵，使得安亭新镇的发展并未像想象中的这么美好。而随着澳丽映象嘉园、欧韵艺墅等项目的入市，使得安亭的房地产市场有了新的活力。安亭新镇也在这种氛围下，将产品升级，新开盘的魏玛原墅无论产品、环境都较之前有所提升，并且在物业服务上也有创举，从而使得安亭新镇有了全新的面貌。”华燕市场研究中心副经理张晴怡举例说明。

　　上海地产资深专家冯伟也认为：“鲶鱼效应其实一直存在。华侨城在浦江镇的开发就使浦江镇的产品和定价都上了台阶。世茂滨江花园的出现，使上海开发商首次认识到黄浦江的江景价值。新天地的出现也使上海商业运作模式有了全新的升级，引发了后续的‘海上海’、‘上海传奇’等商业的成功。”

　　辩证看待鲶鱼效应

　　“鲶鱼”们凭借自己在物业类型、产品设计、户型等方面的创新，引发业内诸多关注。无论是星河湾、华侨城或是万科，这些“鲶鱼”大多为外来企业。那么如何看待楼市的“鲶鱼效应”？

　　“从整个板块的运作角度出发，是不主张仅由一家开发商来运作的。因为即使再有实力的开发商也很难在短期内使得一个板块迅速成熟、发展起来。”张晴怡分析了鲶鱼效应的合理性，并以安亭新镇举例说明。

　　“一些本地开发商由于思维定势，产品定位往往落入俗套。而外来开发商对该地域没有条条框框，而且不少开发商本身有很强的产品塑造能力，所以往往能‘做超越地段本身价值的产品’。”冯伟对“鲶鱼效应”的出现持肯定态度，“外地企业的鲶鱼效应更多提升了本地开发商对项目板块、产品定位的认识。”

　　知名地产分析师薛建雄则一针见血地表示：除了产品本身的提升外，鲶鱼效应另一个主要的影响力在于各楼盘的价格飙升。“以新天地板块为例，翠湖天地一期卖2万元/平方米，这时的价格比世茂滨江花园的1.5万元/平方米高了很多，是当时的天价。但随后出来的华府天地直接冲到5.6万元/平方米，逼着翠湖天地二期做到4-8万元/平方米的价格。”

　　“希望鲶鱼效应不要成为开发商赚取高额暴利的借口。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也委婉地表示。 （房蓉）