他们为什么不举牌？

　　9月10日尖岗山地王拍卖现场，华侨城集团副总裁陈剑、招商地产副总经理朱文凯亲携团队出战，招华地产总经理冯晖为竞拍举牌人，不容对手思考便频频加价……观摩席上的人们不禁感叹：看来招华志在必得。

　　而金地、百仕达、中信就如看客，置身事外，竞拍过程中始终未有举牌。“3.8亿元的竞拍底价，一开拍楼面地价就达13532.76元／平方米，估计高出了他们的预期。”一位现场观摩的开发商代表如此分析。

　　“并不是底价过高的问题，而是限于地块的独特性。其他开发商夺得后，开发难度大。”世联地产集团副总经理朱敏分析，地块只有2.34万平方米，规模小，投资风险大，后期开发配套难成气候，没有成熟高端配套就难以与豪宅区相衬。

　　尖岗山地块位于广深高速出口，深圳绿色生态区控制线上，“六山二水”环抱的自然环境中，离深圳别墅聚集区招华曦城仅有800多米远。业内人士认为，1.2容积率，是深圳近年少有的可供高端住宅建设用地。

　　“招华地产能够承受如此高价，主要是基于现有曦城开发项目的支撑，‘地王’出现对项目、产品、价格等多方面都有很大的拉升。”朱敏告诉记者，不惜代价夺得地王背后，牵动着招华更多的利益链条——以小地块撬动大地盘。

　　英联不动产董事长郭建波认为，5.3亿元夺得地王，对于招华来说是合理的等价交换：“18874元／平方米的楼面地价，加上建筑成本就达到21000元／平方米左右，以后完全可以买到3万元以上，那么这边的地价都到了18000元／平方米，旁边房价还能低吗？”

　　夺得地王，对曦城的利好显而易见。相让地王，是深三大开发商一开始的共识。

　　沪商缘何来深搅局？

　　没想到，“搅局者”出现了。

　　本次竞拍中，名不见经传的上海城峰置业成为招华地产的唯一对手。

　　招华地产第一个举牌叫价3.8亿元，当拍卖师喊完“3.8亿元第一次”“3.8亿元第二次”并在大家都以为要一锤定音时，上海城峰置业举牌了。之后，与招华紧咬27回合，以失败告终。

　　“深圳的势力格局已经划分明确了，招商起家蛇口、华侨城成名南山华侨城、万科布局坂田、金地扩版龙华。”朱敏透露，尖岗山已有招华曦城项目在深耕，参加竞拍的开发商心中已有定局。“参加竞拍的三大开发商更多是现场观战吸取经验，看是否有机可乘，但不会搅局。”

　　事实上，被业内认为“不识相”的上海城峰置业，才是“地王”的真正推手。

　　当上海城峰置业第7次叫价4.55亿元，招华地产直接“跳空”喊价至4.8亿元，在陡增2500万元的压力下，城峰还没有放弃，直追到5.3亿元。

　　事后，业内猜测，招华是“地王”的最大受益者，这个神秘的上海竞拍者或是招华特意邀请的“地托”，籍抬高地价借以炒作？但无缘故多花1.5亿元来炒作自己，不合符企业“低入高出的逐利本性”。对此传言，招华地产的相关负责人直接明确否认。

　　世联朱敏认为，长三角开发商进军珠三角房地产市场，只是企业正常的外扩行为，与深圳万科、金地、招商、华侨城布局全国的意义一样。“主要是深圳地产市场相对健康，上海企业如此看重尖岗山地块，了解到该地块的聚富氛围已经被招华曦城营造起来，是打造别墅区的好料子，做好储备而已。”

　　近期，被本土大鳄“圈地为王”的珠三角房地产格局频受到沪商、京商的挑战，业内人士分析，深圳、广州各路诸侯早已划分好势力范围，作为异地后来者，要抢下一个据点做桥头堡，必须做好付出高昂代价的准备。

　　深圳纯别墅区初现

　　即使来自上海的“过江龙”“不差钱”，缘何此时挺进深圳？

　　显然，沪商在意的是这一发展机会。

　　“政府公布的3.8亿元竞拍底价，就明显传递出信号，尖岗山未来将被有意规划为深圳的别墅区。”一位在现场观看竞拍的媒体同行分析。

　　英联不动产董事长郭建波也认为这次“地王”出身于闹中取静的生态居住区尖岗山，为其成为深圳别墅区增添底气。

　　纯别墅区招华曦城目前已经将尖岗山的别墅区气质磨练成形，招华继续发力夺得尖岗山“新地王”，成片开发有利于深圳别墅区的成长发展。“如果其他开发商拿到地块，无法共享曦城的商业配套，对自身项目来说是致命伤。”朱敏分析，其他开发商拿地后销售定价、配套建设还需看曦城脸色，不如顺水推舟拱手相让。

　　据悉，招华曦城斥资10余亿元打造商业中心，包括山顶会所、社区中心、红酒、海鲜主题餐饮、山地商业街区和国际标准酒店式公寓等，占地7万平方米，致力“一次消费就是一次文化体验之旅”，缔造别墅区的生活方式，招华正在循序渐进。

　　据招华地产副总经理刘峰透露，尖岗山“地王”已经计划纳入为曦城六期。“曦城商业配套中心可以耗资10余亿元，比‘地王’投入更大，表明招华是一心将曦城打造成深圳顶级别墅区。”

　　银湖、华侨城、蛇口等，也分布不少别墅，但因为先天和后天的原因，都不够纯粹。深圳资深房地产观察人士半求表示，招商地产、华侨城地产，深圳真正的别墅启蒙均由他们完成，因此对于别墅的理解格外深刻，这是其战胜强对手的重要原因。 “交给招华完成深圳别墅区的后续开发，是众望所归。”一位业内人士表示。