传统的“金九银十”又已到来，楼市“量跌价涨”的行情似乎不为所动。房价与地价齐头并进，业界对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。

　　“量跌价涨”仍将主导楼市

　　今年7、8两月，“量跌价涨”成为国内楼市的主基调。进入9月以来，少数城市的商品住宅成交量略有回升势头。业内人士指出，未来几个月，房价仍会保持上涨，而成交量依然会维持下跌的态势。

　　来自中国指数研究院的统计显示，“金九”第一周，29个被监测的主要城市中，商品住宅成交面积环比上升的城市有13个，不到城市总数量的一半，而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主；成交面积环比下跌的城市有16个，其中环比跌幅超过10%的占到11个，较此前一周又有所增加。

　　“当前房价下降的压力不大，仍会保持上涨，只是增幅会降低，同时销量将有一定幅度的下降。”金地集团董事长凌克日前出席厦门举行的2009国际房产投资高峰论坛时作出上述表示。

　　出席该论坛的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也表示，当前宏观经济初显企稳回升，短期政策仍须符合保增长、扩内需的大局，因此宏观政策依然对房地产市场有诸多利好。同时，据戴德梁行的最新研究报告显示，短期内整体住宅市场价格仍将维持高位运行，但价格持续上涨已导致部分购房需求推迟了入市步伐，选择持币待购。

　　土地市场“疯狂”热度不减

　　9月8日，厦门市土地拍卖中心再现火爆场面，8幅地块全部拍出，成交总额达38.916亿元。恒兴置业以10.47亿元，溢价5.139亿元的代价，取得其中一宗地块，楼面地价竟高达每平方米3万元，成为当之无愧的“新地王”。

　　今年上半年，楼市“小阳春”逐步演变为“强势反弹”行情，房价快速上涨搅热了土地市场。厦门、重庆、北京等城市接连拍出了多块高价“地王”，地价疯狂的时代卷土重来。

　　厦门均和房地产评估公司总经理王崎认为，促成开发商大举进入土地市场的根源在于，资本市场利好刺激。经过上半年的楼市热销，开发商库存已消耗得差不多，不再担心房子卖不出去了，转而担心接下来将没有房子可卖。

　　福建融信地产在今年7月以11.06亿元的高价，将福州市原锅炉厂地块收入囊中，该地块拍卖溢价达196%。融信总经理林峻岭坦承，这个价格高了，开发的利润空间不大。但与其面临后续新盘供应不足，不如冒险抢地。

　　“虽然过去的一两个月，一些开发商拿地的脚步有所放缓，主要是土地市场缺乏高性价比的地块。一旦有合适的地块，必将疯狂竞价。”深圳兰江地产总裁杨大谷告诉记者，“如今，靠银行放贷拿‘地王’的开发商打算动工的依然是少数，未来的房地产市场供应还是难以为继。”

　　房地产“泡沫化”担忧日增

　　房价、地价飙高之际，业内人士对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。有关部门近期先后祭出了严打开发商“捂盘”“囤地”的措施，然而这能否去除房地产“泡沫”有待时间检验。

　　在国内14个大中城市从事房地产开发的金地集团董事长凌克认为，一线城市房价涨幅远高于二、三线城市，其房地产“泡沫化”程度也远比二、三线城市大。近年来，由于二、三线城市商品住宅销售额占全国的比重不断增大，一定程度上冲淡了全国房地产“泡沫”含量，也掩盖了一线城市房地产“泡沫”危机。

　　7月中旬以来，有关部门出台了针对开发商捂盘、囤地等行为的“严打令”，其中国土资源部9月1日正式下发通文，要求各地全面清理批而未用土地，并明确提出，在9月份对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。

　　“去年房地产陷入低谷后，许多项目延缓开工甚至停工，新开工的商品房数量大量减少，开发商是‘捂盘惜售’，还是‘供应短缺’，很难界定，这将增加政府部门对市场整顿的难度。”厦门大学教授陈培爱认为，一方面，“严打令”能否去除房地产“泡沫”有待时间检验；另一方面，“严打令”还未触及政府调控房地产的政策底线。

　　高房价引发负面效应

　　业内人士指出，一旦房价、地价持续飙高，阻碍内需拉动，同时又增加银行坏账风险，导致政策转向，使楼市再度进入“拐点”，面临新一轮的深度调整。

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受采访时说，在当前国际金融危机的背景下，房价过快上涨，必然会对扩大消费有非常不利的影响。首先，高房价会扼杀大量低收入阶层正常的住房消费需求，即使通过住房信贷能够提前实现住房消费需求，高房价也会吞噬其毕生的收入，这种“寅吃卯粮”的做法也会使大量购房者在今后数年不得不减少其他消费需求，从而削弱消费对经济的刺激力度。其次，房价的持续攀升使高收入阶层将大量收入用于商品房的投资或投机，也会相对减少该阶层的当期消费需求。第三，高房价往往会引起收入的转移或再分配，结果就是收入差距的拉大和贫富的进一步分化。由于富人的消费倾向低于穷人的消费倾向，因此上述收入转移和再分配的结果便是整个社会消费需求的相对下降。

　　专家预计，今年下半年，政府的房地产调控措施将以增大微观市场的供应以平抑高位运行的房价为主，楼市出现“拐点”的可能性不大。