经过2006年、2007年以及今年上半年的快速上涨，深圳房价又回到了历史高位。价格快速上涨，供应相对不足，成交曲线不断上下波动的房地产市场，一直紧紧牵动着市民的心。房地产市场此番的疯狂态势还能维持多久？又将走向何处？越来越多的买房者和投资者面临着比以往更加艰难的抉择。为此，本报记者兵分多路，深入各大片区调查采访，从今天起将陆续推出“深圳房地产市场五问”大型新闻专题报道，以期对深圳房地产市场进行一次比较全面的扫描，帮助读者做出清晰判断。

　　从事地产中介的林先生曾于2007年买过一套房子准备投资，但没想到后来楼市突变，手头的房子成了“积压货”，迟迟无法出手。好在今年年初楼市回暖，他才赶忙将房子卖了出去。

　　“看似我赚了，但实际上我在中间环节上亏了不少，包括营业税、利息等。”对于自己失败的原因，林先生分析到：“自己当时不理性，人家买我也买。在选房时对楼层、朝向也没仔细考虑。”他说，这次经历让自己在投资方面更加理性，暂时不会再出手。

　　提起炒房，很多的投资客都有自己的伤心事。一位不愿意透露姓名的投资客告诉记者，2007年，他在园博园和竹子林一带买下了12套房，没想到，2007年下半年，深圳楼市开始调整，这些房子中甚至有4套没有租出去，还款压力很大，没办法，在调整看不到尽头的时候，他只好将手里的房子低价出手。今年上半年，他的房子终于全部抛完，“辛苦一场，算下来，倒亏了300多万。”

　　这位投资者说，“房价暴涨之后，再获理想收益几乎已经不可能。五年之内我不会再炒房了。”

　　不再炒房的感叹，源自投资收益的大幅下降甚至亏损。人们也许都还记得南山一个有名的楼盘，2007年它在最高位时曾卖到每平方米4万元，但是此后随着市场的调整，它的价格一路下跌，虽然经过今年上半年的大幅反弹，其成交均价仍比当时低6000元左右。当年的炒房者多数仍在被套之中。

　　一位投资客表示，投资一套房子，他的最低预期收益在30%以上，行情好的时候自己的最好成绩达到了300%。但是，在现在的短期价格高位，楼市面临再次调整的可能性极大，短期炒房的收益将会大幅下降甚至亏损。

　　其实，大量的投资客也已经看到了这一点。市场信息显示，今年3月之后，前期投资者抛盘急增，二手房成交随之大幅放量。

　　众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳房价目前已经升到一个高位，投资价值在明显“缩水”。以5月份为例，5月二手房的租金回报率仅有3.5%，已低于目前银行5年期定存。资料显示，深圳6个区域的租金今年基本在原地踏步，全市每平方米租金从1月份的36元到6月份的37元，只增加了1块钱。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，个别楼盘的租售比(房子单月租金与房价总额的比值)已经超过1∶400，值得投资者提高警惕。

　　资深投资客邹建民表示，租售比低于1∶250，他就不会去买房，现在的楼市对他来说没一点吸引力。他认为，现在深圳房价泡沫已经比较严重，“当一个人三四个月的工资才可以买1平方米房子的时候，当买一套房子要50年才能供完的时候，都代表这个市场荒唐到了极点。”

　　市场上的成交信息也反映了投资者如今的明显谨慎心态。随着房价持续上涨，5、6月份出现的炒房小高潮渐渐回落。“前几个月我们忙都忙不过来，但是现在我们都闲坐着了。”昨日记者走访了福荣路沿街的地产中介商铺，一位销售人员如是说道。

　　事实上，开发商对下半年甚至明年收益的担心一点也不亚于投资者。今年上半年，深圳发展商捂盘现象比较明显，比如后海一带。但是，多方信息显示，由于房价的快速上涨，发展商出于对后市价格下跌的担心，下半年推盘的速度已经大大加快。

　　万象地产顾问有限公司的方经理告诉记者，目前炒房热度大大降低，主要原因有两点，一是日前银行纷纷收紧“二套房贷”，不少投资客也赶忙收紧了自己的钱囊，不敢轻易出手。二是经济学上的杠杆效应并没有起到相应作用，投资客都看着楼市“晴雨表”，在当前高房价的情势下，处于观望状态。

　　当然，对于楼市的长期走势，业内人士仍然看好。肖小平是有名的“物业论”者，她表示，投资分为两种，一种是短期逐利型，一种是长期持有型。一般来讲，以一年期为限，短于一年持有时间的可称之为短期逐利，长于一年期的，则为长期持有型。虽然投资者短期有一定难度，但是因为供需关系仍然较紧张，尤其是综合素质较高的物业，严重供不应求，所以目前这种价格上涨的趋势不会改变。只是因为前期上涨过快，买方需要时间消化，所以预计今年下半年的涨速会趋缓。短期逐利的投资客，收获也许不如预期中理想。但长期来看，深圳楼市的趋势仍然向上。

　　对于下半年的炒房市场，不少中介人士表示不看好。连显龙说：“7至9月份本身就是房市淡季，因此预计下半年还有一波小高潮，但投资客进场的不会多。上半年的投资客也都以短期投资为主，不敢贸然行动。”万经理也表示道：“2010年利息往上调的趋势已经很明显，在高价位上投资客不会轻易出手。”