日前，杭州顶级别墅区九溪玫瑰园一别墅业主因为私建地下室被执法部门强制回填。这一事件让悄然流行多年的别墅“二次改造”行为再度引发关注。私自改建别墅合理合法吗？我的空间就能我做主？

　　别墅业主兴起“二次改造潮”

　　日前，杭州顶级别墅区九溪玫瑰园竹韵区内，某别墅业主在自家别墅前私自开挖地下室被举报。由西湖区拆违办牵头，当地政府组织，西湖区城市管理行政执法局之江中队与区公安、国土等相关部门联合出动了80多人，对这个巨大的地下室进行了强制拆除。

　　记者看到，这幢别墅前的巨坑已经被填平，并基本恢复了原状，而私建行为直接导致了别墅本身需要加固。西湖区城市管理行政执法局之江中队队长王盛告诉记者，这个长方形的大坑紧挨别墅东侧，深3.6米，面积约370平方米。巨坑全部回填用了约300余车废土，20辆工程车忙了两天才完成。“巨坑底部已浇好水泥，四周用密密麻麻的钢筋做好了围护架。这个地下室要是做出来，几乎是多了一套别墅的面积。”他说。

　　王盛说：“我们从去年5月份开始调查私挖地下室的情况，目前九溪玫瑰园近200幢别墅中有22幢别墅业主因为私挖地下室被立案查处。如果业主不按照我们的要求回填，将会被相关部门强制回填，我们也会根据实际情况，对相关业主做出罚款等处理。”

　　据九溪玫瑰园物业管理相关工作人员介绍，这些私挖的地下室主要用来做储藏室和活动室。多数业主将地下室修建成了游泳池、棋牌室、健身房、家庭影院、酒吧等活动室。修建费用在几万元到几十万元不等，豪华的地下室甚至花费高达40多万元。

　　记者了解到，除了杭州九溪玫瑰园等别墅区以外，北京、深圳、成都等多个城市的别墅区都存在着“二次改造”现象。除了私建地下室以外，还有不经规划局审批，私自在别墅旁边搭建“楼外楼”、在露台上搭建“阳光房”、在车库上方进行加层、挤占屋前房后的绿地，甚至是拆掉原有别墅重新翻盖，将原来的独立别墅改成联体别墅……

　　私自改造别墅引争议

　　据了解，带有地下室的别墅市场反应良好。杭州大华西溪风情四期的排屋，开发商就专门做了地下室。城北亲亲家园有一种下沉式庭院的户型，因为带有四五十平方米的地下室，在二手房市场的价格也要比同面积的户型高出不少。

　　杭州阳光天际别墅区业主张宇告诉记者，修建地下室可以使居住面积增加一倍，费用却远比购买新房便宜，因此在别墅业主中很风行。如果别墅自身没有带地下室，不少业主选择了私自修建。“以前好像也没有相关法律明文规定说不可以自己修地下室，而且业主中也的确存在着流行、攀比之风。所以私挖地下室就盛行起来。”

　　也有部分别墅业主对政府强制回填地下室的做法表示了质疑，对自己买下的房产进行改建，并不影响他人居住，为什么要被强制回填？难道房产权不受《物权法》保护吗？

　　对此，九溪玫瑰园一位不愿意透露姓名的别墅业主告诉我们，私挖地下室的别墅业主动静非常大。“经常有大卡车开进开出，搞得尘土飞扬。突然间哪个庭院的整块草皮都被掀了，突然间又听说因为乱挖地下室影响房子安全了。这对我们日常生活影响很大。”

　　天涯论坛网友“水天一线”认为，这些别墅业主模糊了“私人领地”和“私有领地”的概念，肆无忌惮地改变土地使用性质，而没有区分清“产权”和“使用权”的概念。这不但不合法，也不合情理。

　　私建地下室不受法律保护

　　《物权法》第136条明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。

　　浙江省泽厚律师事务所律师杨高波这样解读：“这是《物权法》首次在立法上把土地的地表、地上、地下的用益物权分别予以确认。这表明，私建的地下室等也是不动产，也可以依法获得合法产权证明。但前提是必须获得规划部门的审批。如果没有获得批准，那些业主在自家院子中大兴土木，均属于违章搭建。不在《物权法》保护之列。对于这些行为，物业有权利也有义务及时劝阻。如果业主不听劝告，相关部门可以依法强制执行。”

　　杭州某房地产公司风险投资部门资深专家告诉记者，在国外，人们对居民住宅都有严格的建设规范，不能随意改建。比如在美国旧金山，因为该地区是地震多发带，所以一般民居的高度不得超过三层，不得使用砖混结构，必须用木头搭建，以保证居民生命安全。

　　“别墅业主的产权仅限于别墅本身，并不包括其花园，房前屋后的产权，这些是小区全体业主共有的，属于公共产权。因此这些业主没有权利在公共产权领域大兴土木。房地产开发商在建地下室的时候会经过一系列程序的规划审批，对于个人而言也必须如此。但因为个人私建存在影响他人生活环境，容易引发不安全因素等问题，一般个人申请修建地下室的要求是不会被批准的。”他说。