风向标在行动

　　据万科内部人士透露，万科目前正在委托中信证券做住宅附带的商业地产资产证券化的研究，希望能将其打包卖给机构投资者。据了解，万科此举是想借REITs之势，突破商业地产只能依靠租金和零散出售回笼资金的局面。万科在委托中信证券的房地产金融部门从事研究之前，其在业务上极少直接参与商业地产的开发和经营，通常是外包给凯德置地等公司。

　　但该人士也强调，目前万科还是以住宅开发为主，通过资产高速周转获取超额回报战略是不变的。另据业内人士讲述，REITs风头正强。住宅在去年遭遇行业拐点之后，很多大公司觉得住宅市场的高利润时代难以为继，都着手研究高风险、高收益的商业地产，尤其是城市综合体。

　　另外一家曾积极开发住宅的金融街控股目前将更大的精力重新投回老本行商业地产的开发上。据金融街控股内部人士介绍，金融街控股本来在重庆有一处商业地块，在楼市低迷期，虽不缺钱，但看不清前景无法定位，暂缓了进程。今年6月初，金融街控股决定建成公寓+酒店+商场的综合体，该项目现已开工。另外，金融街控股在天津的环球金融中心也正式开盘。该人士说，目前市场有很多公司在转让写字楼和酒店，已经有人愿意接手。去年，鲜有人问津这类大宗标的物。

　　另外，带有风向标意义的香港恒隆地产的步伐更加清晰有力。

　　近期，恒隆地产在无锡、青岛等三地连续拍下了3块地块。恒隆进军内地商业地产的历史悠久，1992年进入内地，到2005年到了启动二线城市的阶段。渗透内地市场的广度和深度非一般外企能及。恒隆地产主席陈启宗在2007年，曾劝诫内地地产商不要过度沉迷于从股市融资继而囤地再抬高股市圈钱的游戏。当时他说，内地楼市最大的泡沫不是房价，而是地产股。

　　2008年底，这位大浪淘沙下的地产商放言要200亿元抄底。恒隆地产在1999年香港房市低潮期，低价取得了多块毗邻海滨的黄金地块，并陆续开发了君临天下、碧海蓝天等高端住宅项目。这些项目为恒隆地产带来了惊人的回报。港资机构认为，此番恒隆的大举进攻是因为其在香港和内地一线城市的商业物业都是黄金地段，未受熊市冲击，持有大量现金。很多香港同行只能望而却步。

　　地产公司融资新武器

　　除了地产公司，机构投资者方面也非常活跃。华夏柏欣的联席董事总经理伍步昂告诉记者，境外多家基金以及自己旗下的基金都在内地积极物色商业地产项目。他认为，内地市场在境外资本眼中确是非常诱人。香港地产公司比基金要看得更长远。

　　地产商和投资机构的关注点也略有不同。

　　国内的地产公司认为商业地产带来的融资机会是个直接的机会诱发点。一家上市公司人士告诉记者，很多地产公司都觉得通过商业地产可以获得抵押贷款这点非常重要。而思源经纪商业业务部的相关人士告诉记者，国内开发商从事商业地产，除了升值机会，也希望可以和金融资本结合，从资本市场重获高估值，此外，最直接的就是抵押贷款的获取。譬如现在开发城市综合体最成功的万达地产，一个项目抵押给银行，获得年租金的10-11倍的贷款非常容易。

　　湘财证券的房地产行业分析师洪俊骅也认为，商业地产类的上市公司可以获得收益，而假如住宅开发类公司收购其他公司现有的商业项目的话，也有望获得收益。一方面可以提前兑现未来的收益现金流，增加这类公司的融资渠道;另一方面REITs较为稳定安全的收益率必将吸引部分机构投资者，因为从以往数据上看，REITs与股票相关度较小，可以有效降低投资组合的非系统性风险。

　　此外，因为商业地产投资周期长，受金融危机影响较小，在住宅市场受到重创之后，一些有能力的开发商也希望抓住商业地产的机会，戴德梁行的张家鹏就这样认为。

　　二、三线城市和综合体机会

　　金融危机的洗礼之后，又到了热钱觅食的时刻。内需市场的启动，让投资者打开了想象的闸门，他们觉得商业综合体是个不错的主意。

　　虽说5月在上海土地交易一级市场，40年产权或50年产权的商业地块的成交非常活跃，在数量上有盖过住宅用地成交的趋势，但更多的业内人士认为，一线城市中，除了上海，更多的商业地产的机会应该是在二、三线城市。这种观点在摩根斯坦利的50城市50个商业综合体的计划中可以体现。华夏柏欣研策及投资部董事廖珈庚说，他们合作的中国策略伙伴 OstaraChinaRealEstateFund以及摩根斯坦利都比较喜好综合体项目。而廖珈庚之前任摩根斯坦利资产管理总监。

　　摩根斯坦利虽然在上海抛售了大量的写字楼，但在5月又开始继续其大举进攻二、三线城市的计划。二、三线城市的商场面积和人口比要远低于一线城市，同时面临着商场类型升级换代，所以很多人士非常看好此类市场。

　　在一次业内交流中，摩根斯坦利的高管谈到，在二线城市投资一个5万平方米的综合体只需3亿-4亿元，8年就可以收回全部投资，而在一线城市则需要10亿-20多亿元，收回时间要长很多。

　　而另一方面，在复苏迹象出现的时候，业内人士认为也必须关注一线城市面临的写字楼和商场过剩的情况。

　　北京的情况并不乐观。上述思源人士讲述，目前除了西单大悦城等少数几家商场之外，所有的商场租金都在下滑，几家大的新商场都延迟了开业。而零售商还未能从金融风暴的观望情绪中走出来，特别是一些外国的品牌。

　　在上海，写字楼租金下滑的消息已经持续甚久。

　　至于产品类别，华夏柏欣的伍步昂认为ShoppingMall要比写字楼好很多。原因在于，新落成的写字楼不能带来新的需求，而商场则反之。他们认为，写字楼在金融危机中饱受租金下跌之苦就是写字楼不如商场的一个表现。

　　现在境外的资本经过了金融危机的洗礼，生存下来的已经在四处寻找机会。廖珈庚认为：“欧洲、美国市场都不好，亚洲的新兴区域都远不如中国，选来看去，还是中国最好。而这4万亿的内需让投资银行看到了更大的机会。”(来源: 经济观察报)