2006年以来封禁外资购房的闸门在今年得以松动，从北京到广东，有着附加条件的“解禁”在5月间初现成效，上海也于最近开放境外投资者外币保证金账户，延伸效应正在逐渐体现。

　　本报记者经过调查发现，受到下半年全球通货膨胀预期的影响，以及本轮全球经济危机中中国所呈现的稳定经济环境，海外买家在各一线城市高端住宅市场纷纷出手，资金“避风港”的标的被重新锁定在一线城市房地产领域。

　　海外买家增多对中国楼市究竟会带来怎样的影响，且听专家评说。

　　近来，为期一年的购房“限外令”阶段性解禁，在北京开始显现成效。

　　经历了近一年的楼市停滞期后，北京的豪宅市场在刚刚过去的5月份销量突然激增，而在购买豪宅的顾客群中，海外购房者数量开始呈现抬头之势。记者从多个高端项目获悉，泰禾红御、工三、誉天下、星河湾等项目的海外购买者均占据了相当一部分比例。

　　记者采访的多位业内人士均表示，“限外令”和2008年高端楼市的疲软，客观上压制了一部分事实存在的需求，而在本轮全球经济危机中，中国所呈现的稳定经济环境吸引了大量的海外买家，今年年初北京暂停实施“限外令”更起到了推动作用。事实上，受“限外令”影响，外籍人士在京购房比例一度由2005年的20%降低为2008年的2.1%。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌指出，高端住宅热销的现象并不普遍，只在北京、上海、杭州、深圳等热点城市较明显，这一轮高端住宅的热销主要是靠改善型以及投资型的买家拉动。

　　海外买家渐成主力

　　6月1日，中国房地产指数系统、中国指数研究院发布的《2009年1~4月京沪深别墅市场研究报告》显示，今年前4个月，全国主要城市别墅成交量同比去年均有大幅提高，其中上海、北京、深圳等一线城市成交量均呈现上涨态势。

　　数据显示，1~4月，北京别墅成交套数大幅反弹，前4个月累计成交别墅694套，成交面积22.6万平方米，同比分别增长42.8%和48.4%。受利好消息刺激，许多别墅大盘都在5月初推出新房源。记者从多家别墅开发商了解，在5、6两个月，包括泰禾红御、格拉斯小镇、亚运新新家园和御园在内的多个千万级别墅项目开盘，房源达到300套以上。

　　在购买别墅的顾客群中，海外购房者成为主力军之一。“5月份我们项目海外签约及正在洽谈的海外购买有7套。”泰禾红御副总经理林平峰向记者透露，目前海外购买者已经签约了4套别墅，这些购买者主要来自美国、加拿大、瑞士、中国香港，剩下还有3家正在洽谈。

　　据林平峰介绍，海外客户群主要以自住为主，购买者主要是在CBD区域工作的外籍人士。目前，泰禾红御在售的主要是总价1200万元、面积500平方米的独栋产品，7月份还将推出面积700平方米、总价3000万元的水岸独栋。

　　无独有偶，北京多个别墅项目以及高端项目都出现了海外购买者的身影。位于中央别墅区的誉天下，该项目5月开盘销售的100多套别墅中，仅香港购房者就购买了30套，占到销售总量的30%左右。

　　位于三里屯的工三项目，首期推出300套公寓，据开发商称，有150套被海外人士预定，主要是外籍华人。据了解，该项目之前曾去美国做过推介，当时具有购买意向的客户就已达90多人。

　　据北京中原三级市场研究部的数据统计，外企高管成为北京存量豪宅的主力成交对象。相关统计数据显示，3月份，外籍社团及人士购买的普通住宅有74套，公寓4套；4月份普通住宅有84套，公寓12套。

　　三大原因促成需求释放

　　“据我们调查，高端住宅市场确实旺起来了，特别是北京、上海、杭州、深圳等热点地区。”顾云昌分析认为，有三大原因促进了本轮高端项目的热销：

　　一是海外买家担心金融危机后通货膨胀，他们认为目前在中国投资房产最具增值保值功能；二是从长远来看，投资房地产保值最稳定，尤其是高端住宅市场抗跌性较强，加之房地产经过一段时间的调整后，这些购房者认为房地产泡沫挤得差不多了，所以该出手时就出手；三是“限外令”解禁，给高端市场提供了利好消息。

　　2009年1月23日，北京市建委等九部门联合发文，规定自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中“对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋”的有关规定。

　　一年的暂停期起到了催化剂的作用，据北京中原地产调查显示，今年一季度外籍人士购买量增加了30%。记者了解到，由于目前海外购买数量的急剧增加，目前已有多家项目准备去香港进行项目的巡展销售，6月中旬，首创置业就将携旗下多个高端住宅去香港推广。

　　泰禾集团董事长黄其森认为，“限外令”短期内放开后，一些海外买家开始逐渐进入北京的住宅市场，下半年将会呈增多趋势，购房者和开发商都会在此期间加快促成买卖。

　　记者在采访中获悉，海外买家购房同时关注投资及自住功能，高端别墅的自住型买家多一些，但有些核心区域的高端公寓则投资型买家相对较多。房地产业内人士普遍认为，豪宅热销现象表明了包括海外购房者在内的财富人群对未来全球范围通货膨胀的担心，他们急需找到适合保值增值的投资工具，中国的别墅、高档公寓等高端项目既是消费品，又是投资品，适合长期持有。（本报记者 刘筱晨 北京报道）