如果足够细心观察广州楼市目前的营销状况，很容易有一个感觉：广州楼市失去了主题。

　　确实，在很长一段时间以来，广州楼市的营销基本都是主题鲜明，在低迷时期，基本都是价格策略；在楼市上升期，营销主题稍微繁复一些，但也不外是产品策略、品牌策略、渠道策略……现在，广州楼市既有楼市低迷时期的价格策略，也有楼市上升期的产品策略、品牌策略等。此外，一些楼盘陷入了“不道德”营销传言，也说明了广州楼市营销的迷失。

　　“营销失去鲜明主题、营销有“不道德”传言，说明市场走势未明”，某港资房企营销负责人这样分析，“这正是广州目前楼市的真实写照。”

　　迷失表象一：

　　营销主题不鲜明

　　在今年第一季度，广州楼市的营销主题仍然鲜明，就是价格策略，以价格换取成交，达到更大程度回笼资金的目的。

　　但看着第一季度成交的不断上升，特别部分区域楼盘，部分开发商的成交日益旺盛，日光、夜光盘不断出现，部分开发商的心态开始发生变化：开始降低价格策略甚至取消价格策略，开始转向产品策略、品牌策略，原先的优惠、降价逐步不见了，取而代之的是开始逐步提升的楼价。特别是进入5月份，该类型开发商的比例越来越大，从天河的珠江新城到越秀区，从荔湾区到越秀区……“现在连一些不知名的开发商，开盘时定价也敢比周边楼盘高出一两成。”业内人士吴定金透露说。

　　毕竟，营销策略转变的只能是销售旺盛的中心城区楼盘，近郊的楼盘一方面供应量大，另一方面成交也没有中心城区的火热，所以仍以价格策略为主。例如在“五一”期间，广园东一带楼盘价格几乎没有变化，主流洋房的售价仍在三四千元之间。某一楼盘甚至借着“五一”档期，将楼价大幅下调以促销。

　　除了价格的转变，开发商在推盘节奏方面也开始出现分化。2、3月份前，中心城区的楼盘也好，郊区楼盘也好，开盘前都有漫长的储客期，像易丰大厦这样的楼盘，储客期甚至有半年多时间。只有等楼盘登记人数远超所推货量了，才敢正式公开发售。3月份以来，中心城区一些楼盘，推货节奏不断加快，像保利中环广场、东方新世界等畅销楼盘，几乎拿到预售证即公开发售。当然，目前还是长期储客的楼盘为多，不过加快推盘节奏的项目正在增加中。

　　“只有明确走向的市场，才会出现营销主题鲜明的情况，”珠江新城某楼盘营销负责人说，营销主题不鲜明，说明大家对市场走势的判断不统一。“虽然现在开发商都在猛说楼市反弹，其实从营销可以看出，部分开发商还是担心这种反弹力度有限。”

　　迷失表象二：

　　“不道德”营销传言四起

　　早在3月各个城市楼市出现小阳春时，深圳的业内人士判断说小阳春有“水分”。原因？就是部分畅销楼盘出现较大面积的退房现象。及后，这种传言愈演愈烈，从深圳到上海到北京，都有这样的消息传出。只是在广州还没多见这样的消息，因为广州楼盘的退房率并没有突然飙升。

　　正如俗话所说，人在江湖漂，那能不挨刀。终于，“不道德营销”开始袭击广州楼市。据媒体报道，广州楼盘“五一”期间的人气，是由开发商雇佣民工所营造的，真实要买房的市民，远远没有现场排队的多。

　　正所谓无风不起浪，传言所涉及的楼盘，有没有涉及“不道德”营销谁也说不清，只有等到楼盘最终签约数公布之后才能知道。但有没有楼盘进行这样的“不道德”营销？那几乎是肯定的。

　　在市场稳定期，各种传言会很少。只有当市场处于变局期，才会有各种流言传出。“各种不道德营销的传言四起，再一次说明广州楼市处于变动中。”业内人士这样告诉记者。

　　迷失表象三：

　　营销失新意

　　比照其它行业，当营销主题不鲜明时，正是各种营销新意频出的时期。但在近期楼市，找不到这样的迹象。价格策略也好，品牌策略、产品策略也罢，开发商现在摆出的各种营销，都是广州市民所耳熟能详的方式，甚至于连不道德营销，也是拾过去的牙慧而已。

　　业内很多专家都这样告诉过记者，随着市场的发展承受，楼市营销要出新意越来越难。但难并不等于没有。没有一点新意的营销市场，只能说明营销仍处于迷失期。