买卖双方博弈升级　供求关系陷入僵局

　　“地方版”楼市调控政策将出

　　专家称，与中央精神相违背的地方法规条文将会被清理，不排除采用行政手段

　　新一轮楼市调控政策正在紧锣密鼓地执行之中。

　　中国银行上周五宣布，在利率调整方式到期时将根据与客户合同中的约定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。这是国内首家宣布拟上调存量贷款利率的银行，而其他商业银行渐有马上跟进之势。

　　就在同一天，证监会有关部门负责人表示，证监会将采取措施，联合国土资源部，加强对房地产企业融资的监管。目前已有41家房地产企业融资申请被送到国土部征求意见。证监会将结合国土部审核结果，对房地产企业融资是否符合发行条件进行审核。

　　专家预测，下一阶段的调控将集中在房地产税收政策方面，并提醒新一轮的楼市调控更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，而不是着眼于一时的房价回调，从而避免楼市调控再次陷入“越调越涨”“短跌长涨”的怪圈。

　　聚焦 1 新房成交量进入冰冻期

　　从14日召开的国务院常务会议出台四项措施调控房地产，到17日国务院发出通知10项措施遏制部分城市房价过快上涨；中央到各部委都有一系列的具体动作，15日国土资源部公布新一年土地供应计划，19日住房和城乡建设部发出通知加强房地产市场监管完善商品住房预售制度……

　　调控政策出台短短一周的时间内，一线城市普通商品房市场的成交量应声回落。以北京为例，刚刚过去的一周内二手房网签套数持续走低。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，4月19日，网上签约套数为2369套，此后网签套数便一路下降，24日当天，网上签约套数仅为149套，跌至一周内的谷底。

　　“最近一周的成交量不到此轮调控政策出台前的30%至40%。”北京链家地产四方景园店的一位业务员对《经济参考报》记者说，4月17号就像一个分水岭，“好像突然之间，大家都不着急看房了。”

　　新房的成交量也同样遭遇了冰冻期。美联物业研究报告显示，4月16日至4月22日，北京一手住宅成交套数为2445套，环比前一周下跌了36.5%。同样的情形也出现在深圳，数据显示，深圳一手住宅成交套数环比前一周下降了24.4%。

　　价格方面，新政发布一周以来，部分开发商推出折扣促销，北京通州等区域的个别楼盘打折幅度较大，4000元到5000元的降幅已不让人惊讶，而即使在南方庄一带，“二手房的价格也已经普遍下跌1000元到2000元。”上述链家地产的业务员称。

　　美联物业全国研究中心认为，此次政策限制了跨地区炒房行为，打击面相当广，另外，再次提出严格查处开发商闲置土地及炒地的行为，对有违法违规的房企不发放新开发项目贷款，暂停其上市、再融资和重大资产重组的行为，这将增大开发商资金周转压力，有望打击开发商捂盘行为，引导房价下调。

　　另据北京中原三级市场研究部预测，北京在5月份二手房房源可能增加20%以上，抛售将明显出现，而成交量将减少50%，价格则有望在年内下跌3成。

　　不过，值得注意的是，一系列宏观调控政策密集出台后，虽然处于爆发式上涨的北京楼市出现了非常明显的成交量下滑现象，一手房和二手房成交价格也出现了松动的迹象，但5月份北京市新盘均价仍然创下新高。

　　北京中原市场研究部提供的数据显示，5月份北京将上市新项目11个，占市场比例仅为22%，近8成为老项目后期开盘。其中，5月整体开盘均价达到了28520元/平方米，相比在4月中上旬北京商品房开盘均价 为21058元/平 方 米 ， 上 涨 了35%，创历史新高。

　　亚豪机构副总经理高姗告诉《经济参考报》记者，尽管受到楼市调控政策影响，楼盘销售速度减慢，但由于开发商手握重金，仍具备短期内力撑房价不落的能力，市场将在一段时间内进入供需博弈的阶段。

　　聚焦 2 买卖双方博弈加剧

　　受已经出台的调控措施和即将出台更严厉调控措施的预期影响，楼市中买卖双方的心理正在发生微妙的变化：部分投资客也开始恐慌性抛盘，市场上二手房源逐渐增多；但买房者观望情绪反而加重，一些已经签了购房合同的买房者甚至不惜违约。

　　政府调控楼市重拳出台后，北京、深圳、上海等地开始出现投资客抛盘。据报道，北京北三环一个项目近期出现了大单抛售，一位浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平方米。

　　相关数据显示，4月15号以后，北京二手房房源新增达到了6000套，相比之前市场平均水平上涨了50%，特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等郊区，环比房源上涨幅度更是达到了200%。

　　虽然市场上的房源在增加，但更多的买房者却重新选择了观望。据北京中原三级市场研究部数据显示，14号以后，北京二手房市场新增客户需求仅为3000组，客户需求新增下跌了8成。同时，在回访的8000个从3月15日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的比例达到了75%。

　　北京中原三级市场研究部还发现，在2009年来的北京二手房市场违约中，90%的案例为房主因为房价上涨过快而认为售价过低而违约。而在4月15日以后则非常明显地出现了买房客户开始违约的现象。

　　中原地产称，受一系列调控措施的影响，目前违约协议中客户违约比例已经达到了70%，预计在5月以后商品房、二手房将迎来一批因为房价下跌不收房、贷款首付筹不够而造成的违约潮。

　　“楼市正在陷入一个‘量跌价平’的僵局。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，就目前楼市而言，无论是成交量还是价格方面，政策的效果还未完全表现出来。由于调控政策具有一定的滞后性，个人认为5月份以后政策的效果才会更明显地表现出来。

　　陆骑麟认为，决定今后楼市走向有两个重要因素。“首先便是政策的执行力度。其次是后续政策的出台力度，比如近段时间人们讨论最多的住房消费税，就有利于将炒房者手中的住宅释放出来，进而能在一定程度上改善楼市供求关系。”

　　聚焦 3 “地方版”楼市调控政策将出

　　“下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面的明确预期。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，相关的政策储备有关部门应该已经在进行，不过何时推出、以什么样的方式推出则取决于本轮楼市调控后市场的进一步变化。

　　“其实国内已经有一些住房消费方面的税，只要调整一下就可以正式征收了，并不一定非要推出物业税。关于住房消费税，最有可能的做法就是找几个较为典型的一线城市，比如北京、重庆、上海等，作为试点，积累经验，然后再逐步向全国推广。”陈国强告诉《经济参考报》记者。

　　有消息称，财政部和国税总局在住房消费税这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。

　　值得注意的是，“新国十条”还特别指出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。专家称，在未来一段时间，更为细化的区域性楼市调控措施可能将陆续推出，它们将会为下一步的楼市调控增加新的筹码。

　　陈国强认为，国务院“新国十条”出来以后，地方政府肯定会出台地方版的楼市调控政策，与国务院的楼市调控相对接，一些与中央精神相违背的法规和条文将会被清理掉，不排除会采取一些行政手段来抑制房价过快上涨。

　　据北京市住建委相关负责人日前透露，“新国十条”出台后，北京市目前正在研究抑制投资投机性购房的相关政策，很快就将出台，包括加大差别化信贷、税收政策执行力度，遏制投机性炒房行为等。其中，购买第二套、第三套房屋将从贷款和许可方面进行限制性规定。当然，“最主要的还是各地如何细化和落实相关政策，比如二套房的界定等等。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

　　专家提醒，从国务院历次楼市调控来看，均出现了调控政策效果不尽如人意的情况。“其中一个原因便是供不应求，如果相关政策能加大土地、住宅的供应量，保持供求平衡，房价就不会出现强烈反弹。”顾云昌说。

　　在他看来，使房地产市场真正稳定下来要给出两个出路：一是中低收入家庭的住房出路，“在这方面，相关部门的政策信号已经很明显，只要执行到位，这一目标不难实现。”二是中高收入家庭的财产性收入出路，“政策遏制炒房之后，原来他们用来炒房的资本是否有其他渠道？这就有赖于其他投资渠道的开辟。”

　　此外，新一轮的楼市调控更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，而不是着眼于一时的房价回调，从而避免楼市调控再次陷入“越调越涨”、“短跌长涨”的怪圈。顾云昌说：“要使调控和改革相结合，在定期的调控之下，进行金融、税收、土地等方面的长效改革，既要调控到位又要使各项改革逐步到位。”(记者　陈伟　王涛)