□上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭

　　打击囤地行动可分为“三步走”，目前已进入第二阶段，也是最为艰苦的阶段。1998-2009年只能属于打击囤地“三步走”中的第一步。为什么？光打雷，没下雨。近期国务院新闻办举行的发布会上，国土资源部副部长贠小苏称，截至2009年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置土地的占比46%，政府原因占比54%；中国房地产开发企业手中已拥有近300万亩土地，已供土地可以保证今后两三年房地产开发用地。

　　这其中有个数据绝大部分人没能看出奥秘。300万亩等于20万公顷，那么一边说全国闲置用地只有1万公顷，一边又说开发商手中未开发的土地为20万公顷，而2008-2009年开发商新购置的土地不足7万公顷，这就意味着全国目前应有13万公顷的土地符合闲置标准，而非1万公顷。同时，国家统计局的相关数据亦表明，1998-2008年全国房地产开发企业土地购置面积达31.3亿平方米，开发量则仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地闲置。

　　这一天文数字表明，全国闲置用地实在太多，而且是在近十年尤其是2005年以来国家持续清查闲置用地背景下形成的。国土资源部的规定无法得到地方的有力落实，太多地方政府与开发商关系密切，土地财政导致二者实际上是在“一口锅里吃饭”。时至今日，一二线城市情况有所好转，但在那些急于招揽大开发商的三四线城市，当地政府依然不敢得罪地产商这位“财神爷”。

　　那么，2009年国土资源部为何特别急？地王频出、地价高涨，甚至是“面粉贵过面包”，同时媒体不断曝出各地“晒太阳”的老地王们。同时，“国十一条”明确规定：“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。”

　　所谓“三步走”的第二步，实质是地方政府的态度终于开始转变，正儿八经地把打击囤地当成一件事了。北京、上海、海南以及其他诸多城市的做法，主要体现在两点：一是杀一儆百，就是要让开发商认清楚形势，政府并非不敢收回土地，而只是不愿太绝情而已；二是明确规定，欠地款的、不按合约动工的开发商，禁止在本地继续拿地——这对于大型地产商绝对是无法忍受的。

　　国土资源部的法规是铁面无私的。地方政府迈出的“第二步”，从政策可操作性层面考量，是很关键、也是很有价值的，有意的过渡和缓冲一下，让开发商们意识到囤地后果的严重性。经过第二阶段后，对于少数顽固不化的开发商，只能铁腕待之：一年不开工罚款，二年不动工收回。这是打击囤地的“第三步”了。笔者预计，早则今年下半年，晚则明年，“第三步”就会迈出。