近来，国外个别媒体大肆渲染中国“楼市泡沫”说，引发各界关注。中国楼市是否出现泡沫？在1月13日举行的国新办新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥回答：“这是一个比较复杂的问题，很难一句话说清楚。” 显然，面对“楼市泡沫”之言，中国政府是冷静而谨慎的。

　　权威的《新帕尔格雷夫经济学辞典》如此定义“泡沫”：“资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者———这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”据此定义，资产泡沫具有三个特征：价格暴涨、投机推动、金融风险。

　　中国房价近年涨幅较大，但还远谈不上暴涨。房价只是几个一线城市涨幅过快，大部分城市涨幅正常；就是在涨幅过快的一线城市，根据国家发改委发布的70个大中城市房价数据，在房价涨幅较快的2009年，同比涨幅最高的12月，其涨幅是7.8%，低于同期GDP增长。

　　许多人士认定中国楼市泡沫的依据是大城市的房价收入比远高出国际正常值。用房价收入比来判断中国楼市泡沫存在三个误区：第一、在京沪等一线城市买房的外地和国际高收入人群占购房者的3成以上，再用本地居民收入去计算房价收入比显然有问题。第二、把中国的房价收入比与国际比较有一个不可缺少的前提，就是两者的收入比和建房成本比必须基本一样。比如，2008年美国人均收入约为中国的27倍，如果美国的建房成本也为中国的27倍，两国的合理房价收入比应该基本一样。可是美国的建房成本远没有中国的27倍。因为在土地、建材和人工三大建房成本中，美国只可能人工成本比中国高。因为建材价格已国际化，而中国的人均耕地是美国的14.19%，相对土地成本要比美国高。第三、国际房价收入比计算所选取的房价是住宅套价，房价和家庭收入都是取中位数；而中国计算房价收入比选取的房价是平方米均价，家庭收入也是平均数，因此中国的房价收入比很难与国际比较。另外，住房消费形式对房价收入比影响很大。房价收入比在2-3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只有30%左右；而房价收入比达到25-30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上。中国住房自有化率高达85%，房价收入比自然高。实际上只愿买房不愿租房也是中国房价快速上涨的重要原因。

　　楼市泡沫必定是投机行为形成的。但中国大城市房价上涨主要动力是城市化引发的巨大自住房需求和稀缺土地资源导致的住房有限供给的矛盾，投机性购房只不过是房价上涨的辅助推力。银监会副主席王兆星最近说：“当前我国房地产开发贷款和个人按揭贷款的资产质量仍然保持平稳，截至2009年第三季度末继续保持贷款不良余额和不良贷款比率的双下降。”这就从金融风险角度否定了“楼市泡沫”之说。

　　“楼市泡沫”之说经常把中国楼市现状与日本上世纪80年代末的情况相比。但中国的经济形势与上世纪80年代末期的日本有根本区别。中国经济2003年至2009年间保持约10%的年均增长率，6年间房价增长1倍。而日本经济1985年至1991年间的年均增长率仅为3-4%，6年间房价暴涨4倍。当时日本的楼市泡沫主要存在于商业地产，缺乏长期、稳定的市场需求。而近年中国的高房价主要集中在住宅，城镇化进程提供了持续的需求动力。

　　(□林文俏 作者系广东商学院教授)