经历了2009年波澜壮阔式的发展，2010年的楼市是否将转向波澜不惊？目前市场普遍的看法是，在宏观政策基调不变，地产商财务状况良好的情况下，政府的适度调控有益于楼市“风和日丽”的发展。不过鉴于新的流动性刺激及非理性因素扰动，不排除将来政府采取严厉手段的可能性。一面是地产投资拉动经济增长，一面是稳定房价确保民生，如何在二者之间平衡将在很大程度上主导今年的楼市行情。

　　不容否认，经历了史无前例的流动性推动和持续快速的去库存化，目前中国楼市的格局已同2008年有了天壤之别，即使与兴盛一时的2007年相比，目前的宏观环境也使楼市处于更加敏感的境地。对于过高的房价、过热的投机，政府已经表明了态度并出台了初步措施，新年伊始效果如何还有待市场检验。

　　不过，历史经验表明，无论从CPI与地产销售速度的走势看，还是从M2与地产价格指数的相关性看，未来楼市的价量仍会保持高位，巨量信贷引发的资产价格重估还可能继续，与其说目前的措施主要针对高企的房价，不如说更多的为了防患于未然。如果前期政府的措施有效、执行得力，房价走势平缓、成交量将继续活跃，那么楼市可能续写2009年的神话；反之，如果房价继续过快上涨，不仅可能会引发量跌后市场的持续盘整，更可能经历政府严控后市场的低迷甚至逆转，这在经济基础尚需夯实的后危机时代，无疑是不愿被看到的。

　　与过去十年27.46%的平均增速相比，目前18%左右的房地产开发投资增速仍处于较低水平，透过高房价、热投机等表象，从另一面折射出更多的是地产投资的不足与不平衡，这一点已从去年四季度以来迎头而上的新开工面积增速上体现出来。而不平衡主要体现在：除了京沪深穗等一线大城市房价级数式的增长，中西部二三线城市价格上涨幅度不大，甚至一些地方投资环比下降。正是投资不足才引发了可供面积的减少，而也正是区域发展的不平衡导致了楼市投资的马太效应。如果政府调控适度，地产商预期不改，则新开工面积的持续回升将大大缓解供应不足的状况，从而带动地产投资增速向均值回归。这在地产投资对GDP增速的贡献接近3个百分点的当下，无疑将达成一种共赢的局面。反之，如果采取一刀切、较为严厉的措施，地产投资增速可能会停滞不前，这不仅会影响到地产上游众多行业的投资增长，还会抑制下游消费行业刚刚迸发的态势，从而使向好的经济整体再度陷入迷雾。

　　在平衡经济与民生之间，我们兼备直接与间接两种手段。直接的手段，如加速供地、加快保障房建设、出台物业税等；间接的手段如取消税费优惠、严格执行差异化信贷、限制资本市场融资等，我们认为，由于直接手段无疑都是关乎地产商资金和土地获得等关键问题，政府在采用和推广上会慎之又慎。并且由于各地区差异较大，如果普遍推广将面临新的不平衡问题，因此未来，政府的调控可能更多的侧重间接手段，通过影响消费者行为，采取区域有别的措施使楼市更加健康。

　　2009年12月以来政府已通过多种途径释放出调控楼市的信号，能否避免一收就死、一放就热的怪圈，对于当前处于复苏进程中的中国经济而言至关重要。任何政策都有时滞，也不可避免负溢出效应，如何权衡的确是一种艺术。不过，对于刚刚开始的2010年，楼市一季度的表现很有可能左右全年的政策取向，由于低的基数效应及地产投资的惯性，一季度，地产投资出现大的变动概率不大，但我们不能忽视市场预期的力量，如果预期引发了市场的持续盘整，不排除未来再度采取刺激措施的可能。 (中证证券研究中心 张泰欣)