中国楼市已经陷入“和面困局”：水多了放面，面多了放水。事实上，业内外很多人已经意识到这一点，2009年就有不少人提出要进行二次房改，可惜这样的建议，并未得到官方认同。但事情正在发生变化，就在不久前召开的全国建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，要研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。话说得委婉，但意思已经明确，光靠短期政策是不行了。

　　显然，短期政策解决不了一些困扰房地产业的根本问题，要实现房地产业的长治久安，必须从根本上改起。有几个问题绕不过去，一是市场和政府各自的边界不清在哪里，二是中央政府和地方政府之间利益如何均衡。这就需要重塑房地产制度，不解决制度问题，房地产业就只会永远在政府调控和经济波动之间打摆子。

　　房地产是一个特殊的产业体系，其特殊在于资源的有限性，在于居住权这一基本人权的刚性，同时他还承载着公平正义等人类社会的基本道德。说得有点玄乎，其实不难理解，因为，土地不可再生，同时，建筑本身还要消耗巨大的能量，因此，就不可能无节制地建设住房，但人类自从脱离洞穴群居生活之后，房屋就成为人人都不可或缺的基本必需品，说得直白一些就是，只要是人，他就应该有房子住，这一基本人权具有刚性，人生来自然禀赋就有不同，加上后天的差别，人与人在居住上就显出很大的不同来，这种不同，必须限制在一定的范围之内，否则就会造成社会不稳。正是因为有诸如此类的特殊性，因此，解决住房问题就不可能全靠市场，也不可能全靠政府。这个道理现在大家都已明白。

　　但问题是，哪些该归政府管，哪些该归市场管，至今并不清楚。有人说，已经很清楚了：政府只管保障性住房，即廉租房和经济适用房，其他都归了市场。不错，中国的住房制度曾经是这么设计的，但从未认真落实过，买不起房的百姓想要住上廉租房、经济适用房，只能靠运气。如果房价太高了，老百姓怨气大，政府也许就会多盖一些廉租房和经济适用房，但他们并不情愿，做起来总是三心二意，如果哪天房价平稳一些，他就可能撒手不管了，实际上，房价高企时，他也是不乐意的，因为这要政府无偿拿地拿钱出来，这不是割他的肉嘛，所以干起来总是半推半就，很不爽。更为致命的是，僧多粥少，不仅永远满足不了符合政府准入条件居民的居住需求，而且，因为供求量都极小，实际对房价并无影响。因此，关键的问题是要划清政府和市场各自的界线，分清中央政府和地方政府之间的利益。

　　政府和市场之间至少可以划出三条界线：一是，限制少数人无限制占有资源，比如，严格规定人均或户均居住面积，凡超过这个面积标准的，无论银行贷款，还是各种税费，可以按面积不同设几个台阶，采取累进的办法，买得越多，利息税费就越高。二是，少数处于社会底层的居民，应该完全由政府提供住房，这最好通过立法予以保障。三是，对绝大多数老百姓来说，不妨设定一个人均或户均面积标准以及家庭收入标准，政府不再用计划手段审批土地信贷规模等，鼓励开发商大量开发这类住宅，对购买符合人均或户均面积标准的住房而收入高于家庭收入标准的居民，政府可以给予利息税费等优惠，对低于家庭收入标准的家庭购买符合居住面积标准的住房给予补贴。这样做的好处是，政府既不要无偿出地，也不用出很多钱，也不用采取限价等措施，也无需再用计划手段管理房地产了，政府只负责制定规则，只帮助购房者实现居者有其屋，其余的完全由市场来做。这样一来，投资特别是投机者因为利息税费过高变得无利可图，土地资源得以合理利用和分配，又可兼顾社会公平。

　　在现行体制下，如果不解决地方政府靠卖地维持地方财政支出的体制，任何美好的改革方案最终也会落空。这个问题很早就有人注意到了，但谁也没有把解决这一问题提上议事日程。要解决这一问题，需要改革分税制。当年朱镕基费了九牛二虎之力，以不搞分税制中央政府只能破产说服地方。如今，如果不让地方卖地，地方财政也要破产，因此，中央和地方需要重新划分利权，平衡各自的利益关系。显然，这已超越了头痛医头脚痛医脚的纯技术层面，不仅涉及房地产制度变革，更涉及财政制度变革这样的大问题了。但不解决这个心腹之患，房地产业就无法持续健康稳定地往前发展。因此，要解决房地产业的问题，必须跳出房地产业，在更大的范围内进行制度创新。(陈雪根）