据媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。除了“空转”在全国推广之外，专家认为，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。

　　西谚有云：征税是拔鹅毛，同时不让鹅叫的艺术。物业税“空转”，就是政府做出拔鹅毛的姿势，然后看看鹅群叫得响不响。如果群鹅激昂，嘎嘎乱叫不算，还跳起来准备啄咬拔毛的人，那么这事，就先歇歇吧。如果鹅群不叫，那么就势下手拔毛，这个过程也不断观察鹅群反应，一旦嘎嘎叫，就停手。财政部目前态势摆出来，那就是看社会各阶层的反应，如果大家不吱声，那么就立即“空转”转为“实转”。毕竟牵扯面众多，涉及的利益太大，中央这么做，小心翼翼自然可以理解。

　　从法理上说，物业税征收是很没有道理的。因为物业税从性质上说是财产税。而我国宪法规定，土地产权归国家或者集体所有，私人只在一定期限内，拥有其使用、收益、和自由转让的权利。因此才有土地出让金的说法，也就是政府——真正的地主，将70年的土地产权卖给私人。拥有住房和土地产权的中国公民，实际上是政府的佃农，期限是70年，土地出让金从法理上说，应该是70年租金一次性缴纳完毕。天下哪有房客给房东缴纳财产税的道理？

　　当然，中国国情特殊。再说，将70年土地使用、收益、自由转让权算作一种财产，勉强也说得过去。这个角度看，物业税类似利息税，而规定自住物业和投资物业乃至商业地产的不同税率，这是累进税。如果按着这个道道儿来，物业税应该属于地方税，因为物业税征收成本很高。但现在由财政部郑重其事推出来，而且准备了6年之久，毫无疑问，中央财政也想介入，起码也要和地方财政搞共享。

　　地方政府愿意么？估计暗中抵触。因为物业税推出之后，固然每年财政有稳定的税源，但如果这个蛋糕被切走，未必就有多少了。最重要的是，物业税推出后，城镇居民持有物业的热情，会大幅回落，房地产价格也随之回调。土地出让金规模自然也大幅缩水——这是目前地方政府财源支柱，而土地出让金虽然在2008年被列入预算内收入，但还是归地方政府全部所有，中央不能从中分得一杯羹的。换句话说，即使地方政府能从物业税中获得弥补，但土地出让金的损失，可能不能由物业税的分成完全弥补。更重要的是，征收成本实在太大，地方政府你如何从业主那里收来物业税？像所得税那样从工资中扣？还是收水电费那样一家一家的敲房门？或者像欧美国家那样，等着公民上门登记税单缴纳税款？无论从哪个角度看，地方政府财政肯定得不偿失。

　　税收，从来就不是简单的财政问题，而是牵扯到利益再分配的大问题。物业税一出，首先嘎嘎叫的鹅可能是地方政府，而非普通业主。其次，就是就算开征，巨大的征税成本也未必能有多少到手。就算全部拿到手，只怕城镇业主，也是怨气冲天。随着中国城镇化率不断提高，居民物业拥有率上升，物业税开征后固然可以财源滚滚，可也意味着增加各方面的矛盾。(徐 斌 作者单位：安邦咨询)