尽管经过6年多的“空转”试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路。但这并不意味着就完全具备了开征条件。

　　物业税开征需要制度、技术、人员专业技能和信息化等等多方面的条件。即便技术上可行，但制度安排还需要一个过程，比如说要与现有税费制度进行衔接。即便制度、技术准备充分，但今年能否试点开征物业税依然是个未知数，因为还有一个利益问题没有解决。

　　这个利益问题就是中央与地方的利益博弈。物业税是地方政府的主体税种，一旦征收物业税，就意味着土地使用税、房产税等相关税费项目会被整合，一些与中央部门相关的收费项目，会因为物业税的开征而终结，中央部门税费收入就要减少。这应该也是多个城市曾向国家税务总局和财政部递交物业税“空转实”申请方案没有批准的原因。

　　另外，宏观经济增长根基尚不稳固，房地产要在经济增长中扮演重要角色，这是今年不太可能开征物业税的另一个原因。据专家介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税。众所周知，宏观调控的重点是住宅，商业地产既然不在宏观调控范围之内，显然还要承担经济推手这一责任。因而，今年能否从商业地产试点征收物业税需要观察。

　　基于技术、制度、利益等原因，在我看来，今年部分城市试点开征物业税可能是一种幻想。部分专家之所以产生这种幻想，大概是2009年看到了从中央到地方的态度：《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出要研究开征物业税；《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案工作安排表》中显示2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税。但请注意，国务院通知是要研究开征物业税，而不是说要试点开征物业税；有关深圳率先征收物业税的传闻沸沸扬扬，深圳市地税局也予以否认。

　　除了幻想今年试点开征物业税之外，还有不少专家幻想征收物业税之后，由于扩大了地方税收收入，可改变地方政府土地财政长期依赖这一顽症。我以为，不排除地方政府征收物业税之后还不满足，还会继续哄抬地价，因为欲望是无止境的，何况土地供应是被地方政府垄断的。如此，物业税不但不是遏制房价的利器，反而有可能成为房价的助推器。

　　用物业税来遏制房价，这是违背常识的幻想。尽管开征物业税会降低住房投机欲望，但稍有经济学常识的人都知道，房价不是由成本决定，而是由供求关系决定。再说，如果房价继续快涨，投资收益在即便有物业税也相当可观时，投资收益大于投资风险，试问，还有多少投资者会在乎物业税的存在？投资者完全可以把物业税转嫁他人。

　　还有一种幻想是物业税可有效调节贫富之间的差距，调节公平尺度。其实这只是一种理论而已。征收了很多年物业税的美国，贫富差距依然在扩大。无疑，调节贫富差距的关键是改革收入分配制度和规范收入分配秩序。

　　我并非反对开征物业税，只是认为在高房价时代不少人夸大了物业税的功能，寄托了太多美好的幻想。说白了，物业税就是政府财政资金的一大来源，是其中一种调控工具而已，需要理性看待，幻想越多失望就会越多。

　　□冯海宁(北京 房地产评论人)