2009年年终，中央对楼市的调控政策再次密集出台，这些动作被习惯称之为组合拳。多年来，中国的普通购房者习惯将房价下降的希望，寄托在国家调控政策上，对宏观政策的依赖性也非常大。而事实上，纵观多年来的房地产宏观调控政策，往往是调控政策高调出台，但政策的影响力在又一轮房价上涨中被消解。

　　追溯中国房地产业市场化，2004年8月31日是一个重要起点。因为，从那一天起，房地产开发的生产资料———土地的出让需要通过完全市场化的手段来实现。由于出台的房地产政策数量较多，该年度也被媒体称为中国楼市的政策年。随后的第二年，房地产市场的调控就成为市场的主导力量，此后每年出台一次或多次的房地产调控政策。最初政策出台的脉络比较简单，目的是要平抑房价，采取的调控措施就是抑制需求。不论是2005年的“国八条”，还是2006年的“国六条”，都是从抑制购买需求的角度出发。

　　可是，中国的房地产调控政策，没有从根本上实现房价理性调整的目标。面对不断增加的个人财富收入，以及强大的城市化购买需求，抑制需求只能在短期内形成心理预期改变的“观望”。当“观望”积聚产生的需求达到一定数量后，中国楼市就会进入了再次的开闸放量，房价就出现了短期观望后的长期暴涨，房地产行业出现了房价“越调控越高”的尴尬局面。2007年，中国房地产调控政策提出了“需求和供给”两头用力的思路，在抑制需求，尤其是投资性需求的同时，加大土地供应和楼市的市场供应。在此思路下，二套房贷政策和著名的“70/90”政策出台。

　　本来，调控供需结构会直接影响市场。但中国房地产市场的特殊性，使得其不能以完全市场化的方式来统筹发展。

　　中国的房地产产业一直在充当双重角色。一方面，房地产业是政府的支柱产业，具有强烈的经济属性，承担拉动经济快速增长的重要责任。另一方面，房地产业需要通过开发商品房，部分解决城市居民住房问题，这是它担负的社会属性。在这样的背景下，中国房地产业只能扮演双面角色，这一点可以从今年的中央经济工作会议和国务院落实会议的精神看出来。中央经济工作会议给房地产行业定的调子是“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善型购房需求”，该表达透露出来的信号就是，2010年，中国的房地产的发展仍是以支持性政策为主。随后，国务院在落实会议中就提出“抑制投资投机性购房”，则透露出对房地产进行调控的意图。

　　两种看似矛盾的表述，实际上可以看出政府部门对目前房地产行业“抑扬两难”。实现经济快速增长需要借助房地产这个支柱产业，但同时，今年房价的持续暴涨已有“泡沫苗头”，如何在保持经济快速增长的同时，合理抑制房价泡沫出现，又能较好地解决普通百姓的住房问题，2010年，中国房地产行业将面临着尴尬的生存环境。

　　本报记者 张学冬