老百姓购房签订合同时,房子不住也要全额缴纳物业费,而没有商量的余地,这几乎成为当下购买商品房的一个惯例。然而,石家庄市最新立法出台了“空置房3个月以上缴20%物业费”的规定,这是破除开发商“霸王条款”还是会“刺激投机炒房”,一时间,各方争议四起。
地方立法“破冰”:打破开发商强势?
《石家庄市物业管理条例(修订案)》日前获得河北省人大常委会批准,尽管新条例尚未公布实施,但是,其中规定“连续无人居住、使用、装修空置3个月以上的物业,空置期间按20%缴纳物业服务费”,引发社会广泛关注。
买过房子的人都知道,购房者会被迫签订一些协议,之中就包括空置房应按标准全额缴纳物业费,而且没有明确规定有效服务期限。
很多空置房业主认为:“这个协议条款没有任何商量的余地,有些就是‘霸王条款’。业主没有入住,等于没有享受完整的物业服务,全额缴纳物业费很不合理。”因此,业主拖欠和拒缴物业费现象非常普遍。
我国于2007年修订的《物业管理条例》中,对前期物业和选聘物业阶段,都没有明确规定空置房物业费的缴纳比例。石家庄市人大常委会法制委员会主任许凤琴表示,业主与物业公司作为两个市场主体,属于契约合同关系。但在前期物业阶段,物业公司在协议中处于主导地位,业主只能被动接受,双方经常发生合同纠纷。因此,有必要通过地方立法规范协议内容,维护业主利益。
许凤琴说,石家庄立法规定“空置房缴20%物业费”是对《物业管理条例》的补充,也是地方立法的一次破冰行动。
河北冀华律师事务所律师甄玉波认为,物业公司与业主的市场地位本应平等,但提供前期物业服务的公司当初与开发商“捆绑”在一起,业主成了弱势群体,从这一点看,石家庄市的立法是必要的。
空置房缴物业费比例低:影响物业公司运营?
记者在调查中了解到,《石家庄市物业管理条例(修订案)》中,引起争议最大的是“20%”的比例问题。
有关部门表示,“20%”比例是参照空置房的暖气收费标准制订的。对此,河北冀华律师事务所律师甄玉波认为,供暖与物业服务二者的商品性质、成本构成都没有可比性。业主作为采暖户,其专有性强;作为物业服务对象,除专有性外,还具有共有性。
空置房业主没有入住是否等于没有享受物业服务,也就不用缴纳物业费呢?石家庄市物业管理协会秘书长刘明介绍说,业主对住宅小区的所有权分为共有部分和专有部分,《物权法》规定,“业主对共有部分,享受权利,承担义务;不得以放弃权力不履行义务”,说白了就是“不管你住不住,大家的财产就需要大家出钱来维护”。
记者查阅相关法规了解到,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提到:“物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”
刘明介绍说,物业公司服务的成本主要有公共设施设备运行、维修及保养费、绿化管理费等,无论小区的入住率有多少,都要产生大部分费用。当然,一部分业主不居住,与其直接相关的电梯运行、清洁卫生等费用会相应少些,但这部分成本所占比例微乎其微。
那么,空置房物业费缴纳比例应该如何确定?据了解,此前,南京、杭州、洛阳等一些城市地方法规大都按照70%至80%标准制订。一些物业公司认为,石家庄定20%的比例过低,可能严重影响公司的正常运营。
刘明告诉记者,一些位置较远的第二居所和别墅小区常年入住率不到30%,即使是市区内新建小区3年内入住率都不超过60%。“如果按照20%比例执行,很多物业公司将无法经营,甚至没有公司敢从开发商手中接盘,最终损害的是业主利益。”
“空置房缴20%物业费”会否刺激投机炒房?
石家庄市民苗先生对记者说:“我从网上看到了这个消息后,特别高兴,这是在向开发商说‘不’。我最近买了第二套房,暂时还不想住,如果物业费只收20%的话,就先不着急装修住进去了,万一将来房价涨高点儿还可卖。”
“空置房缴20%物业费会鼓励投机炒房”之说再次刺痛了人们在高房价下敏感的神经,也将石家庄立法部门推至风口浪尖,一些人士对其立法动机提出质疑。
记者在调查中发现,形成空置房的原因很多,其结构成分也很复杂。但有相当一部分空置房是投机炒房的结果,一个人一口气全款买下几套、十几套房子在各地都不少见。
针对社会上的议论,石家庄市人大常委会法制委员会主任许凤琴认为:“空置房缴20%物业费与投机炒房没有必然联系,炒房受税收政策影响最大,减少一部分物业费对炒房者刺激不大。”
石家庄市民李红亮给记者举了个例子:“假如我是投机炒房者,手里有5套100平方米的房子,按照每月1元/平方米的物业费标准,全额缴纳与按20%缴纳,二者相差不过400元,对炒房人来说微不足道。”
河北冀华律师事务所律师甄玉波认为,地方政府在立法中确定空置房物业费缴纳比例时,应坚持民主立法原则,广泛征求意见,寻求多方利益的均衡。(记者 王民 任丽颖)
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