上海日前公布了首批试点经济适用房的销售基准价,每平方米在4800元-5200元之间,相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成左右,形成了上海楼市的一块“价格洼地”。
4800元-5200元的价格到底是高是低,没看房子,不知地段的人们,可能无从给出判断。但是,“相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成左右”,却是一个谁也无法忽略的“硬参照”。纵观全国,恐怕还没有哪一个城市的经适房能有如此之低的供应价格。能够配售到这些房子的城市低收入者,着实令人羡慕。
从报道中得知,这两个经适房项目之所以定价较低,主要缘于以下原因:一是土地以净地划拨方式出让,免收出让金和各种税费,大大降低了成本;二是得益于独特的定价方式——项目结算价格“保本微利”,成本主要包括动拆迁等补偿和建筑安装费用,开发商的利润控制在3%以内;销售基准价格,是在上述结算价格基础上,考虑保障对象的支付能力及周边商品房价格等因素,由政府再做一次综合平衡后确定。看得出来,免收土地出让金,是经适房价格最原始的“负动力”;没有通融余地的“保本微利”,又给价格加了第二道锁;综合平衡后确定的基准价格,则已经考虑了市场因素,换言之,政府有权在结算价格的基础上,做出“再加多少”的决定。相当于商品房几成的价格,实际上成了对政府到底还有多少公益之心的检验。
《新华每日电讯》对这则新闻的报道,旨在探索具有“价格洼地”效应的经适房,将如何影响楼市。而在笔者看来,只有两个项目,最多不过数千套房源的“五折房价”经适房,对上海楼市形成影响还实在有些耸人听闻。而真正会影响到商品房市场的,是“五折房价”经适房是否能成为今后的普遍现象。如果只是不可再生的绝版,其意义、影响显然要另当别论了。
人们当然有理由怀疑“五折”经适房会成为绝响。的确,不仅净地、拆迁成本低等条件不复存在,更出现违规摇号,出租、弃购等现象等各种丑闻,政府积极性很低。因此,“五折房价”经适房能撑多久,能波及到多大范围,都难言乐观。
但值得注意的是,《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》公开征求市民意见时,绝大多数市民对经适房制度持肯定态度,近9成市民表示愿意购房。诟病者列举的经适房弊端,到底是制度的“原罪”,还是落实中态度不坚决,执行不到位?公众的态度给出了回答。各级政府只要不刻意忽略公众的期待,公益含金量较高的经适房,就不应该成为绝版。(马龙生)
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