高房价阻碍了居民的消费升级，削弱了消费增长的后劲，使刺激消费的政策受到很大干扰；同时，还影响了城市化进程，加剧了贫富差距，使巨大的消费潜力得不到释放，已成为当前制约消费扩张的最大阻力。

　　⊙梁达

　　对于急需购房的持币者来说，国家统计局近日发布的数据使他们盼望房价下降的心理大受挫折。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，比9月份扩大1.1个百分点，这是今年的最大同比涨幅；10月份的环比涨幅也高达0.7%。环比已连续8个月上涨。高企的房价不降反升，令众多持币待购者大失所望。而种种迹象表明，高房价已成为扩大城乡居民最终消费需求的最大障碍。

　　高房价从多方面影响消费需求

　　第一，高房价阻碍居民消费的转型升级。目前我国城乡居民正处于向更高层次的消费升级中。在此过程中，迫切需要清除不利于消费扩张的障碍，而目前的高房价至少会在两个方面抑制消费的快速增长。一是高房价让许多人沦为房奴，在沉重的房贷压力下，对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。例如，大部分收入将用于房贷月供，这不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩，而且还会影响到他们的人力资本提升，最终将导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱；二是高房价改变了人们的预期，增加了预防性储蓄需求，使多数人不敢消费、谨慎消费。房价的过度上涨，导致众多中低收入阶层，在城市住宅资源方面，逐渐边缘化，只能望房兴叹。不少地方的房价大大偏离民众的实际购买力。

　　第二，高房价使刺激消费的政策效应受到很大干扰。近年来，国家出台了一系列扩内需、促消费的政策。如家电下乡、以旧换新等措施，但由于高房价使得不少居民紧缩腰包，要么还房贷，要么攒钱准备买房，无法顾及众多的优惠政策。而过高的首付款和月供支出又明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这就削弱了刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。

　　第三，高房价不利于消费结构的优化。从结构上看，食品消费在居民的支出结构中是逐年下降的，而居住消费在居民支出结构中是逐年上升的；居民食品消费的负担会越来越轻，而居住消费的负担会越来越重。

　　从1978-2008年的数据看，在城镇居民支出结构中，食品消费的比例从57.5%下降为37.9%,农村居民其比例从67.7%下降为43.7%。而居住消费，城镇居民则从1981年的1.39%上升到目前的30%左右，农村居民消费从1978年的3.16%上升到17.8%。对于居民来讲，特别是农村向城市和城镇转移的居民，居住消费支出的压力，要远比食品消费的支出压力大和沉重得多，而且会越来越大。

　　需要指出的是，在统计上我国居民的居住消费支出并不包括购房支出，仅包括房租、水电费等支出，如果加上购房方面的支出，这一比重会大幅提升。

　　第四，房价收入比过高，花去了二代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。国际上通常以“房价收入比”来衡量中国房价总水平的高低。以北京为例，北京市核心区域的房价收入比达到22∶1，已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际性大城市。从北京和上海等地方的住房绝对价格水平来看，也已超过了美国和日本的国际大都市。但是，美国和日本的人均收入是中国人均收入的数倍甚至数十倍，如果再考虑汇率因素的话，那么中国部分城市的房价已经高得太离谱了。所以，住房的投资需求旺盛是推升眼下中国房价过高的最为根本的原因。

　　高企的房价，对于一般消费者来讲无疑是一个十分沉重的负担。因为，高房价已使当今中国的房地产市场基本上把真正的住房消费者挤出了市场。如果他们想要买住，就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入才行。这样的购买住房，不仅导致了其后续的住房装修及家具等消费能力有限，而且还会引致几代人即时消费能力的全面下降。

　　据国家信息中心报告分析，1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。

　　第五，高房价影响城市化进程的推进，从而冲击经济增长。我国正处于城市化的阶段，大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭，而中国目前的城镇人均可支配收入不统计他们的收入，房价与他们的收入相比，2007年高达16倍以上，这样高的房价，使农民工永远也进入不了城市，成不了新市民。而中国城镇居民间的收入差距又远比一些发达国家大，平均起来看，似乎房价收入比在6-7的范围，但是，对于60%的中低收入者来说，房价收入比则在8-24的范围。

　　第六，房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。目前房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。与此同时，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。

　　需要指出的是，为了与国际统计接轨，在统计意义上，中国居民的购房支出不算入居民的消费支出，而是作为投资品。但从实际的情况来看，居民的住房购买却是他们最大的一份消费。这种背离的现象，很容易对我们的政策决策产生误导。

　　尽快遏制房价过快上涨势头

　　众所周知，在当前外需减弱的大背景下，迫切需要扩大内需，促进国内消费。然而，由于房价居高不下，一方面大大提高了居民的支出预期，影响到正常的生活和消费行为；另一方面，房价的持续增高，又严重压抑了居民的潜在消费，使巨大的消费潜力不能得到释放。高房价已成为制约消费扩张的最大阻力。因此，适当降低房价可有效扩大消费，增加居民的日常消费支出。

　　然而，根据对多种因素的分析，如果不采取有效措施，房价有可能继续上涨，这是由住房的特性和需求刚性决定的。

　　商品房具有投资和消费的两重性。当住房作为消费品时，住房需求是有限的，是可由市场的供求关系决定的。但如果将住房作为投资品，融资获得的便利性、高杠杆率和投资者预期等因素都将会推升房价的上涨，此时住房的投资需求便是无限的。今年以来国内部分城市房价之所以会出现如此大幅度的飙升，这主要是由住房的投资需求所推动的。

　　今后几年我国商品房需求潜力仍然可观。首先，从潜在需求看，我国城市化水平将会逐渐提高，城镇居民将会不断增加，新增城镇人口需要解决住房问题。其次，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。当务之急是要将过高的房价降下来。如何让房价与自住购买力保持均衡，以及加快保障房建设让低收入人群安居等，是今后迫切需要解决的现实课题。

　　中国房价回归理性刻不容缓。合理的房价是政府调控的目标，房价有涨有跌是符合市场经济规律的。适当下调房价，有利于房地产长期健康稳定发展。因此，中国房地产调控应坚持“稳”字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要防范由多重因素叠加导致市场出现过度调整，也要促进房价理性回归。

　　(作者系本报特约撰稿人、高级统计师)