当前房价的问题似乎剪不断理还乱，它既关系民生安居又涉及资产的保值增值，同时在很大程度影响着政府决策和社会经济发展。总之，牵动多方神经，可算是国内最敏感的问题之一。近年来，房价的大起大落几乎无人能够准确预测，好像在一夜间让人们对阶段性走势失去了判断力。

　　房价的大幅震荡让人迷惘，但在对其判断预测方面并非无所作为。基于宏观背景和行业运行的深入分析，是可以找到影响房价走势的本质因素和动因的。

　　通过对1998年以来国内房地产市场的观察和统计数据的分析，可以看到十年来房价走势的一个极为显著的特征：就全国而言，2004年以前房价(商品住宅价格)基本稳定地保持每年4%～5%左右的涨幅，但是从2004年起房价出现大幅上升，2007年房价较2003年涨幅超过六成。以深圳为例，2000～2004年房价维持5000～6000元／平方米，每年保持5%左右的涨幅，但是2005～2007年三年间，房价上涨超过1.2倍。

　　是什么原因导致2004年以来房价大涨和近两年的震荡呢？经过笔者深入探究后发现：2004～2005年以来，以人民币升值预期和确定为标志，导致资产价格抬升，在国内外炒家的推动下，国内掀起前所未有的投资热潮，房地产从此成为继股市后最主要的投资工具。后来的事实也证明，相对股市而言，房地产是更好的投资选择。由此，房地产发生功能性裂变，由以单一使用为主转变为使用和投资并举，用家和炒家共同作用于市场，使得房价近些年来出现大幅波动。

　　因此在2008年，在政策面和宏观经济发生逆转后，炒家带动部分用家离场观望，深圳房地产市场成交量大幅萎缩，房价在盘整后明显下跌。但是在2009年，由于优惠政策直接推动，前五个月深圳房地产市场成交大幅放量，房价平缓上升，6月份起投资行为强劲干预，房价大涨。

　　对深圳未来房价走势的影响，投资行为依然是主导。投资行为最关注两个方面，即投资成本和未来预期，而投资成本的高低和未来预期的好坏，相互交织共同博弈。

　　短期看，至年底影响投资行为的两方面因素很难发生显著的变化，深圳房价会惯性上冲，再创新高，但是成交量会明显下滑。长远来说，在房价大涨的前提下，执行到2009年底的房地产相关优惠政策收回的可能性极大，这一点将导致投资成本明显上升，影响投资行为，引发房价调整。

　　然而未来宏观经济持续走好的预期将持续正面，实际上深圳房价出现大幅调整的几率不大，一个高房价的时代已无可回避。