今年国庆长假，除了首日看京城“大阅兵”，其后到秋交会现场看房购房的人流量较少。从成交量看，成交金额13亿多，成交面积68000多平方米；而9月的最后一周，成交金额近18亿元，成交面积7万平方米。显然，9月份的成交主要依靠豪宅市场的旺销拉动；到10月份，豪宅成交量大幅减少，主要靠南山太古城、汉京山以及关外均价1万／平方米左右的楼盘成交带动，成交面积和金额明显减少。

　　不管承认与否，楼市不可能单纯靠豪宅主打，由于供应结构倒挂，1.5万元／平方米以下的新盘过少，9月、10月成交套数仅4000套／月，与前几年的淡市相当，“金九银十”预期基本落空。

　　相对一手房市场，二手房市场成交呈现波段式上涨放量状况。无论是“刚需”还是“改善性”置业，似乎都放弃了对新房市场的关注。的确，2007年高度投机下，新房和二手房价差也不过1.5：1，现在这个价差拉大到了2：1，在回报率过低的情况下，投机客已经不再关注深圳楼市，而将注意力转到了股票和黄金等投资市场。

　　今日楼市之冷，是对前几个月放量和涨价过度的正常反应。由于供应萎缩加上开发商资金面宽松，楼市风险在于定价上提前透支区域和经济发展的利好，抑制了购买力的释放。建议消费者在可选择余地很窄的格局下，与其超越自己的购买力去负债，还不如把钱花在其它地方，如买车购物，闲钱炒股等，静待楼市降温。

　　观望理由一：银行不是慈善家。由于资本金的限制，许多商业银行年度放贷目标已经超额完成，加上房产价格已经到了历史新高，银行继续扩大信贷规模的风险加大。根据国内经济的恢复程度，市场资金面正从过度宽松到适度宽松，再到正常，直至收紧，观察明年初的新增贷款幅度即可看出端倪。

　　观望理由二：国家不会反复拯救一个泡沫重重的市场。由于房地产市场已经明显转暖，各地“地王”频出，开工率也明显回升。因此政策有望恢复常态，对房地产投资采取既不打压也不鼓励的态度。如去年底开始执行的购房优惠政策，明年不再续延的概率很大。

　　观望理由三：房价的调整是有条件的，那就是成交量的持续低迷。如果市场回归理性，开发商就不可能坐地起价，盲目透支未来。深圳新房供应量的第二个高峰期将在今年第四季度到来，届时，新房可选择空间将更大。

　　当然，不排除“高房价”在深圳的确会存在相当长一段时间的可能，它存在的前提是供应结构的失衡，以及经济房供应体系的缺位。但除非深圳的购买力很快达到或接近香港的水平，目前的高房价现象只能给市场带来新一轮成交萎缩。

　　归根到底，有关部门应抓紧落实政策性住房体制的建立健全，这要比多拿出几块地以制造“地王”现象，对普通市民的益处更大。

   （众厦地产总经理助理 林晓华）