平均回报率约6% 而京沪超甲级写字楼回报率达10%~12%

　　日前，广东发展银行股份有限公司广州分行正式购置珠江新城超写字楼中和广场五层物业，面积达11941平方米，成近4周广州市场上频频出现的内资金融机构收购案之一。近期，全国写字楼收购市场出现高潮，其中中信证券更是继出资不超14亿元在北京购买办公大楼后，传出斥资35.75亿元购买深圳写字楼的消息，成为全国最大的物业收购案。

　　内资金融机构进军商业地产声势趋大，未来趋势将更为明显。不过，北京、上海市场成为大宗投资的对象，而广州写字楼市场因为租金回报率未达投资者意愿而成为自用市场，但有专家分析，广州写字楼价格仍处洼地，中长期看有较大上升空间。

　　原因：金融机构盈利能力大幅提高

　　中原地产研究中心季峰分析，上半年金融市场活跃，令金融机构的盈利能力大幅提高，加上业务扩展需要，不少机构计划扩大办公场地；加上市场预期下半年金融市场表现将略逊于上半年，因此这些机构开始考虑投入到房地产市场。

　　仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，目前广州珠江新城环境逐渐成熟，投入时间点非常适合，因此出现大量购置自用行为，预计未来将有更多的写字楼成交案出现。

　　据了解，近期北京、上海成交的多宗交易中，买方多计划将物业的一半用于自用，另一半用于出租；而广州市场略有不同，买家均表示将自用办公，暂无出租考虑。北京、上海写字楼市场成为投资者青睐的对象，而投资者多将广州作为自用市场。

　　内资金融机构跟风入市，外资机构却按兵不动。季峰透露，根据中原地产监测数据，外资在今年未有收购行为，反倒出现抛售，主要原因是金融机构购买力下降。

　　现状：广州写字楼租金回报率不如京沪

　　马炜图透露，曾有热钱考虑进入广州写字楼市场，结果无功而返，主要是因为广州写字楼的租金回报率未达预期。一般来讲，外资机构的期望回报率为8%或以上(税后)，虽然广州写字楼市场平均回报率约为6%左右，但难以找到回报率在8%或以上的投资对象；北京、上海写字楼的平均租金回报率虽然仅在5%~6%之间，但有不少超甲级写字楼的租金回报率可达10%~12%，成为投资者热衷的对象。

　　目前，北京、上海租金超过200元/平方米/月，而广州相对较低，如中信租金为150元/平方米/月左右，卖价为28000元/平方米左右，税前租金回报率也仅为6.4%，税后即低于6%。

　　不过，广州市场未来升值潜力令投资者注目，并成为金融机构抢先进入广州市场的动力。季峰认为，广州写字楼虽然多集中在核心地段，但部分价格甚至比附近的住宅低，在四大城市中，其均价与最高价都最低，证明其价格仍处洼地，中长期看有较大上升空间。

　　市场分析：

　　穗写字楼租金下滑空间不大

　　从7月数据看，深圳写字楼平均租金继续上涨，而广州在多月连续下跌后出现止跌横行，令市场人士认为出现逆转。季峰认为虽然广州写字楼市场受制于出口，但目前租金已回到2006~2007年水平，向下空间不大，因此判断未来将保持目前的租金水平。

　　马炜图认为广州写字楼市场还有大量新货未推出，近期租金止跌只是暂时现象，预计租金价格还有下跌空间。

　　不过写字楼市场是经济的晴雨表，下半年走势还取决于经济的表现。7 月份的新增信贷数据环比出现大幅下降，加剧了市场对流动性收紧的忧虑，股票市场已经率先做出了回应，由于房地产市场的弱流动性特征，上述影响尚未在写字楼市场上体现。因此，未来宏观经济的走向将决定写字楼市场能否完全走出下行周期。

   (记者林琳)