央视《新闻联播》报道，国土部近日放出“下半年将严查囤地未建现象”的硬话。此言一出，各类机构立即开始对楼市走势作出种种预判，公众自然也很关心。毕竟，在政府直接操控土地供给“阀门”的现状下，囤地未建是人为推高房价的“凶手”之一。

　　虽然新闻并未传达国土部此番将重点严查哪类囤地——是工业用地之囤地还是商品房用地之囤地？但工业用地与商品房用地存有巨大价差，囤工业用地，地价升值空间扣除囤地成本后很有限；而囤商品房用地，剔除囤地成本后“地王”们所获暴利近乎“空手套白狼”之一本万利，因此，多数分析者认为“严查”剑锋所指应主要是开发商之囤地。

　　“严查囤地”并非新政，上世纪90年代中期曾反复“查”过多轮，最新的一轮是2008年1月，国办转发国土部《关于促进集约用地的通知》，重拳打击开发商囤地拉高房价行为。时隔一年多，再次“严查囤地”又将面临何种局面？

　　尽管此番“严查囤地”的手段尚不具体，但这条消息依然能适度缓解百姓的房价焦虑。毕竟，许多地块从首次竞拍到实际开发建房，中间被开发商们倒腾数次已属司空见惯，而每次倒腾，当然都要剥买房者“一层皮”。因此，囤地若能切实得到遏制，房价好歹不至于节节攀升甚而失控。不过，此推论建立于正常逻辑推断，假如推断的事实基础是混沌的，结论就很难预测了。

　　在很多局外人眼里，囤地始作俑者是开发商，先做“地主”再择机倒腾土地的也是开发商，因而从制度层面扎紧限制囤地的篱笆墙，即可有效遏制或至少是大大压缩囤地现象的发生。然而，这只是表象。本质是，开发商、银行、地方政府是囤地的“利益铁三角”，三者之间利益均沾谁也离不开谁。

　　从供给原理出发，囤地有利可图的前提是“土地计划供应”条件下的竞标获取，供地阀门掌控于地方政府手里，阀门开启大小全凭地方政府的意志，房地产用地由此人为加剧稀缺程度。于是土地在“有形的手”和“无形的手”共同推动下，变成奇货可居的抢手货，土地升值预期变得非常明确，由此，所有的开发商都会有囤地的“经济人冲动”，只是有的开发商受各种条件制约缺乏囤地实力或“门路”。

　　然而，即便是大开发商，要争当“地主”也会面临资金不足之困。这时候，就需要银行了。银行往往不担心大开发商因囤地而破产，因为开发商所囤土地本身就是放贷抵押——撇除全部人为因素依然会自然升值的“硬通货”。地方政府也不担心囤地损害地方利益。开发商囤地前预先缴了定金和先(首)期付款，囤地超过一定期限而不开发，地方政府可不再返还定金和先期付款并收回土地。而被收回的土地仍可二次乃至三次挂牌竞拍，地方政府则可再次收取新的定金和先期付款。由于控制住供地阀门后，土地稀缺资源的属性被进一步放大，又鉴于土地随年份自然升值的因素亦是刚性因素，于是地方政府再次收缴的定金和先期付款同样呈水涨船高状态……何况，一些地方政府并不反对“囤地拉高房价”。

　　因此，不如说在囤地游戏中，现行的土地供给制度是囤地的幕后推手，银行是囤地的食利大户，开发商则在台前唱戏表演。而这种地方囤地“利益铁三角”的普遍现象，正是“严查囤地”措施的最大挑战。

　　鲁宁(上海　资深财经专栏作家）