日前，一份由国家统计局调研得出的房地产统计报告数据显示，2009年上半年楼市的回暖浪潮中，140平方米以上的大户型高档住宅销售增长77.2%。业内人士表示，这表明在目前经济大环境下，市场需求结构正在发生变化，改善性需求旺盛，高端物业的价值日益凸显。

　　●高端市场成上半年楼市主力

　　据了解，上半年北京高档住宅销售市场的主要增长期分布在4月-6月期间。第一太平戴维斯第二季度北京房地产市场报告显示，二季度甲级公寓成交套数环比上升180%达729套。根据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，单价2万元以上楼盘，仅6月份就有18个项目的销量超过30套。部分楼盘在很短的时间内成交量飙升，北三环马甸区域楼市高端住宅凯德·品元因实现七天回款1.5亿的销售额而受到关注。多种迹象表明，2009年上半年的楼市回暖浪潮中，高端住宅成为市场回暖的主力。

　　受交易量的影响，高档住宅在价格方面提升明显，价格呈现快速上涨趋势，据焦点房地产网数据显示，禧福汇国际社区的均价从2009年4月的18800元/平方米涨到现在的25000元/平方米，金地名京的均价从3月的18000元/平方米涨到现在的22000元/平方米。由于部分项目涨幅过高，超出市场预期，呈现高报价压抑购买需求的趋势，销售速度放缓。相比之下，以凯德·品元为代表的一部分楼盘由于价格定位与购买者心理相当，销售亦呈平稳增长趋势。

　　从整体上看，2006年以来一直由普通住宅销售主导市场的销售结构已经打破，2009年高端住宅销售成为成交主力，北京未来高端住宅市场在供应和需求双双反弹的带动下，成交量与价格将出现回升。业内人士估计，高端住宅主导销售市场的状态或将成为2009年的主旋律。

　　●改善性需求入市推动销量上升

　　对于高端住宅市场的持续热销，业内人士认为，其投资价值带动投资与改善性需求入市，从而助推销售。

　　在对北京部分高端住宅项目的客户构成进行分析后发现，高档住宅的客户主要分为投资型和改善自住型，其中投资型需求占总成交套数的60%以上，是高档住宅项目销售增长的主要构成部分，大部分投资者将房产作为长线稳定投资“储蓄”，而海外投资也频繁出现在多个高端项目。

　　另外一部分改善自住型客户则来自城市高收入人群，购买主要目的是提升居住环境，但80%以上的自住型客户在购买时考虑到项目的增值潜力，因此偏向于一些硬件日渐成熟、产品性价比较高的项目。

　　据了解，目前包括凯德·品元、北京星河湾、凯德·华玺在内的多个高端项目均被投资人士看好。据凯德置地环渤海区副总经理韩维介绍，上述两类客户群是凯德·品元项目成交量的主要构成。由于项目位于北三环城市核心地带，具有较大的升值空间，因此吸引大量的投资买入也是意料之中。据了解，凯德的客户中不乏海外投资客的身影，在其7月推出的近百套房源中，有数十套被港澳台、外籍买家买走，目前该项目推出的“观景楼王”已被多方投资者角逐反复追涨。业内人士称，北三环住宅供应已进入倒计时，作为马甸区域唯一在售高端住宅，未来品元的稀缺性与升值潜力将愈发凸显。

　　●下半年价位保持在合理水平很重要

　　受成交量影响，北京高端住宅市场供应加大，根据搜房网7月新开楼盘统计显示，7月北京市场约有49个楼盘计划开盘，多数楼盘为老项目的后期，高档住宅项目在新入市的楼盘中占有相当大的比重。

　　凯德置地环渤海区副总经理韩维认为，下半年北京高端住宅市场主要受两个方面的影响：一是二套房贷政策的重新收紧将会在一定程度上束缚项目销售，另一方面，来自通货膨胀预期的影响则相反会抬升高端市场。从目前情况看，后者影响将会大于前者，预计下半年高端住宅市场仍然有很大的上升空间。

　　业内人士认为，目前国内经济形势仍然不甚明朗，因此无论是投资还是自住，高端物业的资产保值优势将会被持续看好，相比普通住宅项目，内城高端物业等具备独有的稀缺资源，产品附加价值较高。

　　专家表示，尽管高端住宅市场有持续走高的可能，但如果价格涨幅超过置业者的心理预期，必将会打击购买积极性，因此价位保持在合理水平很重要。文/杨明晓