房地产价格的快速上涨是形成资产泡沫的重要因素，由于其上涨难以持续，必然会带来房地产业的巨大波动，而房地产投资比重很高，又与众多相关行业密切相关，房地产业的波动必然会加大宏观经济的波动幅度。同时，由于住房对居民生活的重要性，房地产价格的快速上涨将严重透支居民的收入，引发一系列民生和社会问题。

　　-大势观察-李裕

　　伴随着宏观经济的企稳，我国房地产市场近期也开始逐渐回暖。3月份，全国房屋销售价格指数环比开始止跌回升。进入二季度以后，部分大城市的商品房成交价格和成交数量开始急剧上涨，北京、深圳、广州等城市的房地产价格迅速达到或接近了2007年房价最高时的水平。

　　一、近期部分城市房地产价格快速上涨的主要原因

　　1.市场资金充裕

　　今年以来，我国货币政策宽松，银行信贷出现超常规增长，市场流动性充足。1—6月份全国房地产开发贷款同比增长32.6%，困扰房地产开发企业的资金链紧张问题迅速缓解，企业为回笼资金而降价的情况减少。同时，宽松的货币政策也保障了购房者的资金需求，上半年全国个人住房按揭贷款同比增长63.1%。

　　2.宏观政策放松

　　去年以来，为稳定房地产市场，有关部门先后出台了一系列优惠政策，包括降低住房贷款最低首付比例，免征个人购房印花税、土地增值税，降低契税税率等，降低了购房成本，近期政策效果开始逐步显现。

　　3.刚性需求释放

　　近10年来，我国城镇人口年均增加近2000万，折合约每年增加600多万个城镇居民家庭，自住型、改善型购房需求很大。在经过一年多的观望和等待后，刚性需求在近期集中释放。

　　4.通胀预期增加

　　出于对宽松货币政策的负面效应以及未来经济回暖后可能出现的经济过热的担忧，市场上出现了一定的通货膨胀预期。而在通胀环境中，购买房屋显然是最佳的保值手段之一。

　　5.市场信息不对称

　　住房是一种高度差异化的商品，在销售者和购买者之间极易形成严重的信息不对称，消费者对住房的周边环境、建筑质量、销售进展等都难以准确掌握，而这一特点又往往被销售者充分利用，人为制造热销假象来抬高销售价格。

　　6.地方政府支持

　　当前，土地已经成为城市管理者最为重要的基础性资源，土地收益在地方财政中占有举足轻重的地位，很多地方政府在推动房地产市场回暖、防止商品房价格下跌方面具有强烈的意愿，并采取了种种措施，其中部分措施也因此受到了一定的争议。

　　二、近期房地产价格快速上涨的可能性仍然较大

　　目前，房地产价格仍然存在较强的进一步上涨趋势，除了上述情况近期难以逆转之外，还有以下原因可能会全面推高房价。

　　1.商品房供求的不平衡态势

　　住房作为商品尽管具有特殊属性，但其价格形成还是遵循着市场经济的一般规律，供求状况仍然是房地产价格最基本的决定因素。2004—2007年全国商品房销售面积连续三年超过竣工面积导致的供需不平衡直接造成了同期全国房价的大幅上涨，其中销售面积超过竣工面积幅度最大的2007年恰恰也是房价上涨幅度最大的一年。

　　目前，商品房供需不平衡的态势已经再度显现。今年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降26.5%，房屋新开工面积同比下降10.4%，而商品房住宅销售面积却增长了33.4%。月度住房竣工面积与销售面积之差5月份已经扩大到4037万平方米，超过了历史最高值2007年8月的3568万平方米。

　　2.特大城市的示范效应

　　北京、深圳等一线城市的房地产市场对外界变化的反应更为敏感，对全国市场有很强的示范效应，这些城市房价的涨落往往会很快传导到其他大城市和众多中小城市。

　　3.价格上涨的惯性

　　物价的上涨具有一定的惯性，一旦价格开始上行，地价与房价便开始了相互推动的循环上升，人们通常具有的“买涨不买落”的购房心理也会在房价上涨时进一步加大购房需求，进而把房价推向更高。

　　三、防止房价全面快速上涨的政策思考

　　伴随着我国城市化水平的不断提高和居民收入的不断增长，城市房地产价格的上涨具有一定的合理性，是经济发展的必然结果，但其上涨速度应该是循序渐进的。房地产价格的快速上涨是形成资产泡沫的重要因素，由于其上涨难以持续，必然会带来房地产业的巨大波动，而房地产投资近年来占我国全社会固定资产投资规模的比例约在五分之一到四分之一之间，比重很高，又与众多相关行业密切相关，房地产业的波动必然会加大宏观经济的波动幅度。同时，由于住房对居民生活的重要性，房地产价格的快速上涨将严重透支居民的收入，引发一系列民生和社会问题。此外，房地产业的特殊性还使其价格具有易涨难跌、甚至是只涨不跌的特点，一旦上涨后，使价格回调将付出巨大的政策成本，近两年国内外的案例已经表明，房地产价格下跌后，可能产生比上涨更为严重的经济和社会问题。

　　为此，应充分总结上一轮经济周期中房地产调控的得失经验，尽早采取措施防止房地产再次出现价格过快上涨的局面。

　　1.合理调控土地供应节奏

　　土地的国家垄断供给和商品房的市场化运行是我国房地产市场的鲜明特征，土地供给数量直接决定了房地产的开发总量，因此，调节好土地供应速度对房地产价格具有极其重要的意义。当前，很多城市的土地供应计划缺乏充分调研，执行进度不力和灵活程度不足现象并存，非常容易引发房地产价格的波动。进入2009年以后，全国房地产土地待开发面积每月以超过20%的速度迅速减少，如不及时调整，势必会影响到商品房的供给总量。

　　从土地供应到住房建成周期较长，因此，调控房地产市场的供需平衡对土地供应调整的及时性要求很高。从长远看，各地应建立一套科学合理的土地供应决策系统，根据房地产业的关键数据建立量化的指标体系，并根据这些指标动态调整土地供应数量，做到快速反应，实时决策，防止由于个人的判断失误延误供地计划的调整。

　　2.改进土地价格形成机制

　　目前，我国各地商品住宅项目土地的出让方式普遍采用拍卖的方法。拍卖中的价格形成机制完全不同于普通商品，拍卖的商品往往具有独一无二的特性，其形成的最终价格只有单一需求者能够或愿意支付，而对普通商品来说，其价格需要较多的消费者认可并接受，所以拍卖这一成交方式往往被运用于艺术品、奢侈品等极度稀缺、主要被高收入群体消费的商品定价中。单幅土地具有独一无二的特性，但从功能来看，土地之间还是具有可替代性的。土地以拍卖成交固然有助于实现国有土地收益的最大化，但如果同时考虑居民的承受能力，则拍卖并不是权衡国有资产增值和改善居民住房条件的最佳结合点。既然保障性住宅短期内覆盖面难以大幅提高、商品住宅仍然要面向大量普通消费者，那么构成住宅主要成本的土地价格就不应该以绝大多数需求方都难以承担的最高价格成交。

　　当前，新的土地成交价格对该区域在售住房和二手房的价格拉动效应已经非常明显，附近房屋价格往往随着新地块的成交闻风而涨，由此，在价格上升周期中，伴随着“地王”的不断出现，当地房地产价格就会一波接着一波地被不断推高。

　　为此，可考虑对土地出让方式进行适当改进，在保留商业用地拍卖出让外，对住宅用地改为招标方式出让，以此适度减缓城市住宅地价的上涨速度。

　　3.规范销售市场秩序

　　我国房地产市场经过一轮下跌的洗礼，运作正趋于成熟，但市场销售中原有的许多不规范之处仍然未能得到根治，这些不规范甚至是欺诈性质的销售行为对房价上涨也起到了推波助澜的作用。对此，有关部门应摆脱利益牵扯、排除负面压力，尽快制定详细的法律法规，对虚假广告宣传、雇人虚假购买等破坏市场秩序、欺骗消费者的行为加大处罚力度，一经发现便严惩不贷。

　　4.灵活运用税收和信贷政策

　　抑制投机是调控房价的重要内容，房地产保有环节的税种(包括通常所说的物业税)是抑制投机的最有效手段。鉴于短期内我国房地产保有环节税负难以大幅提高，目前针对房地产价格的税收政策手段还仅限于交易环节。由于交易环节税种难以有效区分改善型和投资型购房，因此增加该环节税收容易抑制正常的购房需求，同时，还容易引发税收成本向购房者的转移，难以实现政策初衷，所以不宜再作为常规的调控手段。

　　从以往的效果来看，提高对家庭第二套住房的贷款首付比例是抑制投机的很好手段，这也是我国目前唯一能较好地区分改善型购房需求和投资型购房需求的渠道。为此，银行业应长期严格执行“二套房”信贷政策，始终如一地控制投资型购房需求，避免在房地产不景气时放松标准造成投资型购房比例的波动进而引发房地产价格波动。

　　5.加强保障性住房建设

　　保障性住房对稳定房地产价格的重要作用已成为各方共识。今年以来，在扩大内需政策的拉动下，经济适用房投资增长较快，1—5月份全国经济适用房开发投资完成额同比增长15.1%，高于全部住宅投资完成额增长率10.7个百分点，但也存在着各地区之间差异极大的现象。当前，扩大保障性住房建设面积的最主要障碍是资金问题。可根据各地经济发展水平的不同，确定中央财政和各级地方财政的负担比例，做到差别对待，责任明确，通过立法把保障性住房建设经费作为各级财政预算的优先保证项目，使目前的良好势头得以保持，确保各地保障性住房建设达到合理规模。

　　限价房是地方政府为解决低收入群体住房问题进行的一项政策探索，但在现实运行中也产生了许多问题，完全产权使其在房价高涨时更加难以实现公平分配，而在房价低迷时，由于与市场价差异较小，限价房又会陷入无人问津的地步。因此，在限价房制度设计得到优化和完善之前，可暂缓推行，宜把精力集中用于经济适用房建设。