近日，深圳房价受到网民的密切关注。为了深入剖析深圳房地产发展趋势，解答网友疑惑，市房地产研究中心王锋博士昨日撰写了《深圳近期房地产市场与房价问题的分析》一文。该文认为，今年1～7月，深圳房价总体处于持续上涨趋势，随着有关主管部门对市场秩序、信贷监管力度的加强，下半年深圳房价较快上涨的局面将会得到有效控制。

　　前7月新房销售面积超去年全年

　　这篇文章首先分析了今年以来我市房地产市场运行情况。1～7月，我市房地产投资规模有所下降，但下降幅度有所收窄。1～7月我市新建商品住宅销售面积456.75万平方米，同比增加153.78%，超过了去年全年的成交水平。

　　住宅价格持续上涨

　　与此同时，住宅价格持续上涨，二季度以来环比增长明显。根据本市房地产信息系统数据，1～7月，各月住宅均价分别为每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元、14197元和14654元，各月房价环比涨幅分别为4.37%、-6.01%、1.9%、11.23%、2.84%、13.12%和3.22%，房价总体处于持续上涨趋势。

　　二手房成交持续活跃，交易规模超过一手住房。1～7月，我市二手住房成交面积为614.34万平方米，同比增加207.19%，远远超过去年全年350.93万平方米的成交总量。今年7月份，二手住宅成交量为124.92万平方米，与2007年市场最活跃期间的成交水平相当。

　　房价快速上涨限制住房消费

　　文章认为，近期深圳住房价格上涨，是国家政策利好、市场持续旺盛等多重因素刺激的结果。“值得注意的是，市场存货消化过快所引起的投资性需求入市，以及由于‘恐慌’而超前释放的自住需求，是近期房价上涨的主要因素。”针对这种情况，近期深圳金融监管部门已经出台了相关政策，以抑制投资需求和封堵信贷资金违规进入房地产市场。此外，近期房价的快速上涨已经限制了多数普通居民家庭住房消费，中小户型商品房开始出现一定程度“滞销”现象；相信在市场自身机制作用下，以及房地产主管机构、金融监管机构对市场秩序、信贷监管力度的加强，下半年深圳房价较快上涨的局面将会得到有效的控制。

　　深圳房价容易大幅波动

　　作为长期研究深圳房地产市场的专业人士，王锋认为深圳的房价与国内其他城市有着非常明显的特点，需要社会和政府认识其客观规律，并采取有效措施解决居民住房问题。

　　首先，深圳房地产市场需求呈现多元化、外向型特征，易发生房价较大幅度波动。其次，深圳区域狭小、人口密集，导致房价长期看涨。

　　根据以上分析，由于需求的多元化、外向型，深圳房价实际上并不一定和本市常住居民可支配收入相关联，而是和国内收入比较高的社会群体的住房消费能力相关联。如果按房价收入比这个指标来计算，深圳的房价收入比接近18倍，与6倍左右的国际平均值相去甚远。而土地资源的紧缺以及人口规模的超负荷，不仅使得深圳在总量上难以满足城市发展中巨量的住房需求，也因为不同收入层次居民的收入差距大，导致住房供应方式与供应结构需要多元化、多层次化。所以，在深圳这样一个比较特殊的城市，要解决各类收入层次居民的住房问题，应当说政府的难度很大，压力很大，责任也无比重大。

　　为此，该文建议政府应当把解决“高房价”和“住房难”的重点，放在加大中小户型普通商品房的供应方面。此外，在住房保障方面，也应当采取区别于内地其他城市的住房政策，加大住房保障力度，通过建设相当规模的公共租赁房、经济适用房，逐步实现本地低收入家庭“居者有其屋”的愿望。(记者 董超文）