日前发布的《2009年1-6月深圳房地产市场分析报告》显示，6月份深圳新房价格达到了14917元/平方米，比较今年2月份的10770元/平方米，半年时间深圳新房价格升了三成。这个价格涨幅甚至超过了2007年市场最疯狂时期。而深圳新房成交量达385.26万平方米，和去年全年持平。

　　一方面是天量信贷的直接拉动，另一方面是通胀预期下的保值投资，今年楼市“上半场”画出了一道出人意外的上扬曲线。那么紧接的“下半场”走向如何，全年楼市将怎么收场？事实上，与之前的一帆风顺、一路看涨相比，深圳楼市下半场变数重重。

　　成交“剧变”：

　　下跌引发拐点危机

　　97套和88套，根据深圳市国土资源和房产管理局数据显示，这是7月25日和26日深圳全市新房成交的数量，这样的数字与之前日成交量持续维持在200套左右的水平相去甚远。事实上，深圳全市新房成交从第24周开始就出现了“颓势”，其中第24周、25周、27周、29周及第30周全市新房成交的数据分别是：1645套、1416套、1395套、1441套和870套。

　　与一手房成交量持续震荡不同的是，最近两个月深圳全市二手房的每周成交量都维持在3400套左右，并未受到新房成交下跌的影响。这可能表示前期活跃的投资者已经开始犹豫。

　　“主要是受到价格和政策的影响。”尽管《2009年1-6月深圳房地产市场分析报告》显示半年来深圳房价升了三成，但据记者了解在部分热点区域涨幅超过了五成，这样的涨幅同样也给接踵而至的投资客造成了压力。有分析人士指出，今年上半年深圳楼市的快速上扬是始料不及的，这给投资客创造巨大盈利空间，但是随着房价逐级上涨，以及类似“严控二套房贷”政策的出台，市场方向开始转变。

　　事实上，在“严控二套房贷”出台后，深圳相关银行依然允许改善型置业享受首付和利率的优惠，换而言之并没有对所有“第二套房”一刀切，然而该政策出台后的心理影响明显大于实际操作，从而直接导致了近期成交量的锐减。

　　如果将成交量看作市场涨跌的关键因素的话，那么这一环节无疑受到政策面和资金面的左右，上海易居房地产研究院杨红旭就称，一旦下半年政策面和资金面调整，投资投机需求就会快速撤离，这对市场的利空是不言而喻的，“拐点可能就此到来”。

　　信贷“暗变”：

　　资金回笼提速已成定局

　　说天量信贷是楼市上涨的直接“推手”并不为过。“房价不是稳步反弹，而是在天量信贷的刺激下急速上升，是政策推动而不是需求主导。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕认为，当前的高房价已经表现出明显的不理性。而因为实体经济容量有限，天量贷款从而流入楼市股市的观点，也为业内所认同。然而，这一局面也正在悄然变化。

　　有数据显示，7月份四大国有商业银行新增人民币贷款约为1700亿元。而交通银行研究部8月1日发布的报告预测，7月全国新增贷款总数约为5000亿元至6000亿元，这意味着四大行在7月新增贷款中的占比将下降到30%多，而6月底这一数据为44.6%，一季度末则为50.5%。这表明经历上半年的天量信贷后，四大国有银行的房贷力度都在悄然减弱。

　　有业内人士关注到近日中国银监会密集发布的《项目融资业务指引》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法征求意见稿》三份文件，三份文件的指向都非常明确：即促进银行合理配置信贷资源，保证贷款流向实体经济。深圳大学国际金融研究所所长国世平就指出：“投放的大量货币资金没有按照中央的意愿进入实体经济，因此中央最近已经加快回笼货币，这些都在表明，中央不希望由于货币过多投放而造成市场流动性泛滥，从而引起更严重后果。”

　　“信贷面决定楼市走向。”有开发商坦言，对政策预期仍有保留，随时根据政策动态调整销售策略，“不排除下半年再打价格战的可能。”

　　供应“量变”：

　　百余新盘上市供应大增

　　截至7月28日，国土资源和房产管理局显示的深圳可售房源为34067套，而在去年结束时，显示的一手房可售套数是50922套，半年时间消化了2万套存房。如此快速的消化速度，加上受去年楼市低迷的影响，今年新开工面积并不多，因此“供求紧张”贯穿楼市上半年。

　　然而据中原地产的统计数据，今年6～12月全市将有137个新盘和加推新单位的在售楼盘。经过记者的粗略核对，截至7月底已有近50个楼盘开售，那么实际上到年底之前将有90个项目要入市，其中不乏有货量达1400多套的深港一号、货量1000套的港澳8号等。而这些新入市项目提供的总套数大约34000套、400万平方米左右，略大于今年上半年385.26万平方米的成交量。

　　另据最新制定的深圳市住房建设规划，未来三年中，特区内将建设商品住房1.7万套，建设保障性住房2.3万套。特区外建设商品住房43.3万套。到2012年，特区外将建设保障性住房共计12.4万套，建筑面积620万平方米。也就是说，即使按照今年上半年的消化进度，不算存房量和保障性住房，仅仅是新入市项目就可以满足全年需求，何况下半年新增供应以中小户型为主，这对缓解供求紧张都是利好。有分析指出，随着投资客逐渐观望，市场成交趋于理性，下半年猛增的新盘还有可能面临一定的销售压力，产品竞争势必升级。(记者 卢青 实习生 蔡元慧）