在许多业内人士的眼中，7月可能是下半年深圳楼市进入新一轮波动区间的起点。在全国范围内，深圳楼市的成交量率先回调，引起了多方的注意。近日，世联地产、星彦地产与DTZ戴德梁行分别发布了今年7月深圳住宅市场分析，其中不难梳理出近期楼市运行的脉络。

　　供应：批售增长

　　世联地产研究报告指出，7月，深圳商品房批售面积60.23万平方米，环比上升93.48%，同比下降34.02%。深圳商品房批售面积关外占优，其中龙岗区以批售36.17万平方米位居第一，占全市批售面积的60.05%，盐田区批售面积最少，仅为0.24万平方米。

　　在批售楼盘的类型方面，DTZ戴德梁行统计得新增供应中的中小户型略多于大户型产品，尤其在占新增批售面积最大的龙岗区，中小户型产品明显占据新增供应主流。而其他4区宝安、南山、罗湖、盐田7月各有1个项目获批售，分别是招商澜园、纯水岸七期、幸福里和天麓九区，只有福田没有新增住宅供应。

　　而选择在7月开盘的新推楼盘比6月有所减少，DTZ戴德梁行统计出，7月全市仅有18个项目新开盘或加推。其中龙岗占7个，分别有深业紫麟山、招商依山郡、中海康城国际、坤祥花语岸、金众蓝钻风景、海语山林、第五园5期，产品以100平方米以上的中大户型为主；宝安有龙岸、圣莫丽斯3期、招商澜园入市，产品涵盖中小户型和别墅；南山有依云伴山、泛海拉菲花园、诺德国际、兰溪谷和中信红树湾5个项目入市或加推；福田、盐田、罗湖三区分别有四季山水、天麓和鸿翠苑三项目加推。

　　星彦地产研究指出，2009年7月，深圳住宅区域供应依然主要集中在关外的龙岗、宝安以及关内的南山，三区供应占到全市住宅总供应的91%。从1-7月区域住宅供求情况来看，福田、盐田分别仅有宏安苑、万科东海岸供给，所以表现出严重供不应求。整体上，1-7月住宅供求依然表现出供不应求的趋势，特别是龙岗最为明显。而产品结构方面，7月全市入市住宅产品中2房比例最大，比例达到30%。4房及以上的大户型产品供应比例增长明显，比例达到29%。由于7月住宅入市的项目多受“90／70”政策限制，所以合拼户型也明显增加。

　　在7月开盘量方面，星彦地产统计得全市新入市项目主要集中在宝安，而且全部位于龙华片区。宝安当月住宅入市面积比重占到全市的83%，有力缓解了宝安之前住宅市场供不应求的局面。除宝安外，罗湖、龙岗各有一项目入市，盐田已经沉寂多日。之前入市项目较多的南山虽然7月未有新项目入市，但即将会有纯水岸7期、三湘海尚、太古城等多个项目面市。

　　点评：7月批售量比起6月有明显上升，但开盘楼盘数比前月则有所下降。究其原因，一方面由于前期在售项目已消化到一定程度，新项目工程进度未赶上，而另一方面则不能排除由于楼价攀爬，开发商心理上有“捂盘”之虞。

　　成交量：下滑明显

　　世联地产数据表明，深圳商品房销售面积54.83万平米，环比下降17.43%，同比上升121.11%。销售面积关外居多，占全市销售面积的64.67%，其中龙岗区以成交22.66万平方米位居榜首，盐田区则保持最低，成交仅1.10万平米。

　　在供求比例上，今年以来楼市供不应求现象突出，而在7月，世联地产统计得深圳商品房供销比为1.10：1。星彦地产也认为，根据住宅供求走势，7月住宅供求曲线开始“碰头”，维持了当月的平稳状态。

　　DTZ戴德梁行从成交物业类型上分析，认为在改善性需求及投资需求的继续推动下，7月成交的热点项目仍多为高端项目，其中宝安、南山、罗湖高端物业上升走势明显。而全市除罗湖成交量比6月增加外，其余各区均在萎缩。

　　星彦地产重点解读了成交区域：7月关外成交活跃的楼盘主要集中在龙岗，除了龙岸和圣莫丽斯。在7月成交套数排在前10名的项目中，依山郡、中海康城、奥林华府、华业玫瑰郡、公园大地等均位于龙岗中心城。随着大运会已经进入冲刺阶段，龙岗中心城片区楼盘销售也日渐走高。

　　关内成交活跃的楼盘主要集中在南山的前海、后海、西丽片区。其中新入市的德意名居，位于南山西丽的大学城，产品赠送面积较多，7月销售256套。南山之前销售一直良好的半岛城邦、依云伴山、诺德国际、阳光玫瑰园等依旧成交位居关内成交前10名，这些项目大都进入尾盘销售阶段。

　　点评：在市场快速回暖、房价攀升的形势下，目前信贷政策有持续收紧的趋势。7月9日央行也恢复了暂停半年的一年期央票发行，此举可预计下半年政府将逐步收缩信贷规模回收流动性，减缓流动性持续扩张的步伐；同时，各地政府开始严格执行“二套房”政策。另一方面，7月房价继续攀升，抑制了部分自住和投资购买力。如此看来，新建商品住宅成交量有的大幅下滑，可能会是一段时期内的主基调。

　　价格：持续上涨

　　据世联地产统计，7月，深圳一手房成交均价为15875元／平方米，环比上升6.48%，同比上升1.99%。深圳一手房成交均价以罗湖最高，为26673元／平米，龙岗区均价则最低，仅9811元／平米。成交走势来看，一手房成交量呈下降态势，成交均价则呈上升态势。

　　DTZ戴德梁行分析指出，今年2月以来，房价随着市场的回暖一直呈上升趋势，其中4月及6月的升幅较明显。高位房价已令部分自住需求呈现观望，导致本月成交量下滑。

　　星彦地产的研究报告显示：普通产品类：普通产品中的诺德国际二期、第五园在各自所在片区的良好品质形象已经深入人心，持续数月旺销势头不减。位于关外的中海西岸华府、华业玫瑰郡、万象天成、东城上邸等销售均价仅在7000-7800元／平方米左右，价格上涨速度远远落后于全市平均水平，较低的单价吸引大量客户前来选购。

　　高端产品类：根据对典型物业的持续监控，7月平层大户、普通产品的销售明显要好于其它类别产品。高端产品中宝安的观湖园和深业紫麟山由于价格低于关内一些平层大户，显示出较高的性价比，所以销售量位居高端产品前列。

　　平层大户中的华润幸福里蓄势已久，具有独特自然景观优势的半岛城邦二期和圣莫丽斯持续旺销，另外，规模较大的依云伴山、公园大地在7月也销售可观。

　　由于对下半年政策紧缩的预期，各开发商的提价行为在7月已经大为减少，仅有一些销售良好、开发商无太多经营压力的平层大户、普通产品有所涨价。高端产品项目当前销售价格与6月基本持平。观湖园推出“选购指定单位可获奔驰S系豪华轿车”的优惠活动，振业城举行啤酒美食节来活跃人气。

　　平层大户中的百仕达乐湖为了促销，凡7月6日至8月7日预购指定单位，即可参加“后悔”有7预购计划，享有“优惠购买权”和“选择权”，更可享受额外购房优惠。半岛城邦二期正在销售的是高层海景大户单位，其中3套500平方米楼王单位总价2000多万元／套，使得当前均价上涨幅度较大。圣莫丽斯、公园大地新推单位均为景观楼王单位，所以较前批单位销售均价有所上涨。

　　普通产品以及公寓产品由于之前涨价已经基本到位，只有仅剩数套大户型在售的香瑞园涨价比较明显。为了促进销售，普通产品在7月优惠措施明显增多。中信湾上六座推出购房享总价减1万元的优惠，第五园五期加推单位“交3万开盘减5万”，华业玫瑰郡对7月19日前购150平米新品客户给予额外9.8折的优惠。

　　点评：高位房价已令部分自住需求呈现观望，导致7月成交量下滑。预计未来因未必有足够的成交量支撑，房价升幅应回落，并将保持一个平稳走势。(记者 韩文嘉）