问：6月份，我国部分城市出现“地王”和房价快速上涨的现象。国家统计局数据显示，1-5月全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%。而商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。美国次贷危机由房地产市场泡沫的破裂而引发，并最终导致了全球性的经济衰退。很想知道，高房价是否也会导致经济衰退？

　　———上海西康路 马鹏宇

　　答：最近，我国各地房价不断上涨、“地王”频出，引起舆论的普遍关注。在当前世界经济包括我国经济前景仍不很明朗的背景下，人们有理由担心，似乎正在加速形成的内生性的以房地产市场为代表的资产市场泡沫，会对我国经济产生第二轮冲击，使正在企稳复苏的我国经济处于被动境地。

　　此次肇始于美国的全球性经济危机的源头，正是由房地产市场泡沫破灭而引发的次贷危机。因此，以此次危机为例来说明高房价与经济衰退之间的关系，再合适不过。

　　为应对互联网经济泡沫的破灭以及“9·11”事件导致的美国经济下调，美联储实施了宽松货币政策。该项政策的过度使用，造成了银行信贷的过度扩张。在房地产领域体现为，那些按正常风险评估本不应获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户，也成了银行竞相推销贷款的对象。在发达衍生品市场的推动下，次级贷款又被打包层层转卖，银行、保险、投行等金融机构的全面投机性介入，使房地产泡沫日益膨胀，次贷风险成倍放大。因此，当外部宏观经济环境发生变化、利率提高开始使“次级”贷款客户无力偿还贷款、大批破产时，一场次贷危机逐渐形成。此后，以这些按揭贷款支持的债券市场价值出现大幅下跌，此类金融资产大幅缩水，证券市场开始受到影响，其他金融资产也随之大幅下降，由此引发了证券市场的危机，整个资本市场的危机也随之爆发。资本市场危机对世界知名金融机构的毁灭性打击，则使金融市场更为风声鹤唳。金融机构纷纷紧缩信贷，市场流动性大减，实体经济出现萎缩。加上消费者对未来收入的悲观预期和原有房地产资产价值的缩水，消费行为开始减少。由此，整个经济进入了收缩甚至衰退的状态。这就是美国从房地产市场泡沫破灭到金融危机再到经济危机的大致路线图。

　　关于房地产市场与宏观经济之间的关系，也有很多学者做过深入研究。有学者就曾将房地产市场称为经济周期之母，并认为特别在房地产市场出现衰退时，其对经济的影响会表现得更加明显也更为可怕。2005年，美国经济学家凯斯、奎格利和席勒进一步发现，股票市场没有明显的财富效应，而房地产市场的财富效应极其明显。也就是说，房地产市场的衰退对居民的消费和支出具有明显的负面影响，并会对经济产生严重的冲击。而股票市场没有如此明显的影响。国际清算银行(BIS)2005年的一项研究发现，仅有16%的股票市场在繁荣之后会发生萧条，而40%的房地产繁荣是以紧接着的萧条来告终的。

　　综上所述，理论和实践都说明，房地产市场的健康发展与国民经济的平稳发展有着密切的联系。其中，抑制房地产市场泡沫，是防范金融体系风险以及金融危机、经济危机发生的关键。高房价并不会直接导致经济衰退。但是，对与高房价相关的房地产泡沫必须引起重视。这是因为，由于房地产金融的存在，房地产泡沫破裂很容易将风险传递到金融领域进而整个经济领域，并造成经济的全面衰退。