平均成交面积93.3平方米，单价1.18万，平均每套总价108万———

　　近日，中大恒基市场部公布了一组数据，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1：400，达到了1：402，部分区域甚至达到了1：420，大大超过了国际警戒线。 据了解，这一比例在2008年基本在1：335左右，上涨幅度达到了20%，这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期。

　　●北京房价涨幅过快租赁价格下降

　　中大恒基市场部经理张大伟解释道，房屋租售比是一种价格比，是单月月租除以房屋总价的比值。房屋租售比作为国外通用的标准，是衡量目前市场是否有利于投资、产品的价值是否背离它的实际价值的有效指标。对于北京地区来说，租售比在1：250以内属于正常，而目前北京二手房租价比突破1：400，商品房租售比突破1:500,已经大大超过了国际警戒线。

　　专家分析，房屋租售比超过国际警戒线和房价的大幅上涨密不可分。据中大恒基市场部统计数据显示，上半年北京地区房屋租赁价格普遍有所下降，而房屋买卖价格不断升高。仅七月份上半月，北京的商品房价格涨幅7.4﹪，二手房价格涨幅4.1﹪，52个热点区域90﹪房屋的价格涨幅均超过了历史最高点，而五环以内更是找不到万元以内的房源。据了解，目前北京二手房市场全面迎来百万时代， 平均成交面积93.3平方米，单价1.18万，平均总价达到108万。北京一个家庭月收入1万元的家庭需要不吃不喝9年。

　　●两类需求凸显市场泡沫明显

　　张大伟说道，房屋价格的大幅上涨凸显了市场上两类房产需求人群。一类是恐慌性需求。目前的购房者除20%左右的投资者外，大部分为压抑了多日的刚性需求， 25%以上的疯涨使已经踏空了上半年楼市的刚性需求出现恐慌。另一类则是投资性需求。现在的房产市场包括土地，商品房及二手房市场都出现了对通货膨胀恐慌引起的投资需求上涨的现象。

　　业内人士认为，已经超过1：400的租售比已经不能用来研究北京的房产市场，目前北京的房产市场短期炒作房源增加，市场房源紧缺缓解，但市场已有明显的泡沫化标志，同时也表现出不健康的市场现状。

　　●专家建议：理性购房

　　从北京市房地产交易管理网统计数据看，目前二手房可售房源在19736套，相比上月同期的17532套增加了近2500套。业内人士分析，主要原因是随着价格的上涨，2年内甚至半年内短期炒作房源也开始明显增加。而且随着二手房逐渐走向“疯牛市”，很多房主日益坚定了自己的房子是“皇帝的女儿”不愁嫁的想法。因此，坐地涨价也成了二手房买卖中的常见现象。目前90%以上的房主都对自己房子充满信心，“坐地涨价”的房主竟然占到了70%。中大恒基市场部经理张大伟认为：这一情况最少要延续到9月底，在10月前国家出台针对楼市的宏观政策的可能性不大，即使出台一些预防性金融政策对市场影响也有限。所以房价还可能有15%的上涨。

　　专家分析，目前的市场已经不再是刚性自住需求的入市时间，买房者需要理性对待市场价格上涨，盲目入市的就很可能站在市场最高点。鉴于目前市场上合适的房源有限，房屋价位过高的现状，专家建议购房者理性购房，对于那些贷款吃力，偿还难的购房者可以选择继续租房，等到市场不太热同时自己的经济实力进一步增强的时候再买房。文/周扬