楼市从“救火”到“过火”，仅在短短一年间。二套房贷政策将重新收紧的预期在大城市尤其是上海、北京、广州等地流传。最新的市场报告同时显示，推高房屋成交量的多为均价在4万／平方米以上的高端住宅为主，刚性需求的抑制是否会让突然涨起的楼市在这个夏天遭遇“冰雹”？

　　市民

　　投资热情受到打压

　　在香港广场工作的王小姐是80后的白领族，男友是大学同学，两人从医学院毕业后，已经找到了不错的工作，正准备结婚买房。得到家人的资助，王小姐打算，买一套作新房，另一套做投资。年初，王小姐按揭买了第一套房子，出于婚事繁忙等多方面的考虑，小夫妻两人决定“缓一缓”再买第二套房。可没想到，这一“缓”就错失了机会。

　　不到两个月的时间，楼价已经翻了几番，到7月初，单是第一周，上海成交均价就飙到了17042元/平方米，环比前周上涨1%，可谓再创新高。夫妻俩待遇再丰厚也只是事业刚起步，面对这样“日涨夜涨”的可怕局面，又怎么能担负得起呢。听说政府有意为楼市降温，小夫妻抱着“等等看”的心情，又拖了一阵子。不料，等来的却是房贷市场也可能收紧的传言，王小姐咨询了几家银行，得到的是要么提高首付，要么贷款利率就高于七折。眼看负债压力越来越大，王小姐只好放弃原计划，不再提投资的事情了。

　　有关分析人士指出：二套房贷收紧，对普通投资者影响较大，至于对刚性需求，则几乎没有影响。南京工业大学房地产系博士吴翔华表示，“二套房贷”政策的收紧，对以投资为目的的购房人将是一个致命的打击，旨在减少以投资为目的这部分人群的置业，或许将对目前一路高涨的房价有所抑制，在对房地产的调控上，贷款政策就应该松紧有度。

　　银行

　　放贷随政策松紧“轮回”

　　2008年底，国务院办公厅发布了包含三大房地产救市措施的 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，该意见被解读为自2007年 “9·27”新政以来严格调控的二次房贷政策终于放松，而“外松内紧”的做法也浮出水面。

　　当时本报记者对银行、中介暗访后发现，不仅二次置业者，第三次、第四次、第五次购房都可以得到银行按基准利率打七折的优惠按揭利率。

　　但随着二季度以来楼价的突然飙升，对二套房贷政策的预期也开始转向。一位不愿透露姓名的银行业人士告诉记者，已经有银行通知各楼盘，二套房贷不再有七折优惠，并对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。

　　不过，就最新的市场情况看，记者在多家银行和中介的暗访中发现，“利率七折”虽已不太可能，但一些有良好信誉的楼盘还是保有七五折的优惠待遇。另外，受到贷款限制的往往是一些中低位房屋的申请和小型中介房贷业务。

　　对于市场传言对楼市可能的实际影响，一位圈内人士表示，房屋市场已风风火火炒翻了天，哪怕真的收紧二套房贷政策，想要一夜之间控制 “火势”也不大可能。

　　中介

　　打折关键在额度不在几套房

　　银行方面碰了钉子，一些买房人又想到了向来比较 “热情”的中介。 “现在外面帮你办7折可能有点困难，不过如果在我们这里办交易，可以帮你搞定7折。”金丰房产的中介人员表示，最近银行可能在收缩信贷，因此确实有客人来让公司代办7折房贷，他还表示，通过他们办理7折房贷没有问题。

　　此外，记者询问了多家房产中介，对方都表示可以代办7折房贷。

　　“二套房有点难度，不过还是可以帮你想想办法的，应该没什么问题。”当记者询问如果是二套房贷能否申请到7折房贷时，中介表示也可帮忙办理，称二套房其实并不是影响房贷优惠的关键。

　　“现在就是贷款额小的房子有点困难。”一位中介告诉记者，银行更倾向于大额的贷款，所以现在主要是对小额的房贷申请优惠比较困难。此外他还表示，如果房龄较长的话，在贷款年限上可能会受到一定影响 “5年以上的老公房，可能贷不满20年，只能贷15年左右。”中介说。

　　楼市

　　警惕投资型住房推动楼市

　　在金融危机肆虐的当口，上海楼市上半年豪宅(4万元每平方以上)成交量比去年几乎翻了一番，在投资需求“接棒”刚需之后，楼市进入三伏天已毋庸置疑。然而，业内专家却指出，在经济并无实质性回暖前，由于房价虚高和信贷收紧而抑制刚性需求，将让楼市提前“出伏”。

　　但是相关数据透露出的信息却值得玩味，记者发现，就连少部分消费者才买得起的豪宅也跟着“上火”。来自易居中国的统计数据显示，上半年上海豪宅成交量达到600套 (均价4万元／平方米以上)，比2008年上半年的353套几乎翻了一番，再创历史新高。值得注意的是，6月份上海豪宅成交量达306套，这比1-5月份成交量的总和还多。

　　例如，御翠园和合生东郊别墅分别成交了16和8栋独立别墅，翠湖天地和世茂滨江则分别成交了52和43套公寓房源，就连4年来鲜有人问津的汤臣一品，在6月份推出C栋房源之后，也售出了15套。

　　豪宅的天量成交不免让我们警惕投资客的卷土重来。

　　刚性需求抑制或“吹凉”房价

　　美联物业市场研究部显示，伴随着本市二手房交易热点转向中高档房，投资需求逐渐接棒刚性需求，中心各区域成交量都有明显的提高。同时一二手房也将产生联动效应，主要表现在价格的增长同步上，这也是造成市场上刚性需求进一步被抑制的主要原因之一。预计未来二手楼市中，更多对应改善性购房需求的120—300万元总价段房源交易将成左右市场走势的主要力量。

　　数据显示，2009年6月美联物业上海住宅蓝筹价格指数为119，成交价格为19973元/平方米。美联物业市场研究部显示，大户型房源的放盘和成交明显增加，低总价房源供应减少，抑制了经济基础不雄厚的买家需求，某种程度上也加剧了主流需求向换楼客和投资客转换。

　　美联物业副总经理丁伟表示，随着过去几个月楼市成交的快速回升，房价由跌转涨更加促动了购房者的神经，在通胀预期的压力下大量保值资金进入楼市，导致了目前市场开始出现过热现象。

　　“如果一手房价格继续高涨，将挤出一部分自住需求转入二手房市场，如果二手房价格继续上涨，则会最终把自住需求挤到观望席上，并将重蹈2007年下半年的覆辙，市场对此应引起足够的警惕。”丁伟明确表示三伏天的楼市要随时警惕“出伏”。

　　此外，关于二套房贷政策紧缩的传言早已流传，如果楼市信贷收紧成行，对于不少自住和投资型购房的人来说，增加了投资成本，获利空间被压缩，这无疑“三伏天砸下大冰雹”。

　　分析

　　央行确实在回笼流动性

　　虽然收紧二套房贷政策仍然只是传言，但是央行调节流动性已经落在了行动上。时隔7个月，央行已于上周三重启一年期央票发行。而在2008年11月2日，央行明确表示暂停一年期央票的发行，当时此举被视为宽松货币政策的典型举措。

　　另外值得玩味的是，就在一年期央票重启当日，央行提前对外公布了6月份人民币贷款庞大的新增数量——1.53万亿元，超出市场想像的高。至此，上半年新增贷款已经创纪录地达到了7.36万亿元，距离全年10万亿的放贷预测仅差2.63万亿元。信贷简报披露与一年期央票重启同时发生，央行的这一举动被市场解读为 “矛头直指信贷增长过快，加大流动性回笼力度，对货币政策进行微调的信号”。

　　政策预期可能使楼市急转

　　对于房贷政策收紧可能对房地产市场带来的影响，分析人士指出，近两周来，随着各地市场房贷政策收紧的传言，同时出现的是，整体房地产成交量下降、价格停滞的市场状态。 2007年9月银行贷款政策的出台，房地产市场急转直落，而如果目前的房地产贷款政策重新紧缩，也可能使得房地产的“春天”就此结束。

　　而在上周各商业银行率先明确通报关于二套房贷的收紧口径。取消购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折利率优惠之后。分析人士表示，“这将成为扭转下半年楼市走向的第一副多米诺骨牌，一旦有二套房贷的收紧，很难想象还有什么样的政策会陆续出台，这将最终导致刚回暖不久的楼市急转直下。 ”(记者 崔烨 李伟 王毅鹏 实习生 孙冰 郑屹亭)