这一周的行情,无疑是被地产板块大包大揽了。那么我们该怎么看待这个点位的地产市场呢?
中国经济复苏的脚步声似乎越来越清晰,人们已经不再担心由于需求萎缩带来的通缩压力,大家的预期似乎已经转向信贷膨胀带来的通胀。
房地产会不会在未来的通胀中再次爆发,在自身泡沫累积中带领中国经济共享繁华?这关系到行情的存续问题,也是我关心的核心问题,当然大家也非常关心。
房地产是反弹中坚
我在中级反弹的论述中指出,由于刚性需求的存在和去库存化后的成本的回落,在经济反转前,必然有一个由此带来的中级反弹。房地产无疑是此轮反弹的中坚力量,这是由其在中国经济的内需和投资组成中的地位所决定的。
我同时强调指出,在反弹和反转的过渡中,存在一个二次探底的过程。那么,在这个时点,即我前期判断的中级反弹预期行将结束时,此轮房地产反弹,未来将会以怎样的方式来演进,反弹还能持续多久?会不会在信贷的高速增长中升腾起一个房地产泡沫? 如果未来存在这样一个泡沫,它会以怎样的方式来释放?是以一种惨烈的快速爆破的方式,还是以一个渐进的时间换空间的方式?这一次,我们的房地产市场发展会不会和别人走过的路不一样?
房地产的双面性
在目前这样的一个经济增长模式的过渡期间,未来很可能会出现经济增长的动荡期,即投资拉动和通胀形影相随,每次经济增长的盛宴将在通胀和资产泡沫的哀乐中终结。
经过这样的阵痛,新的更有生命力的产业和企业将会迅速的成长起来,成为新的主导产业,引导中国经济走向成熟,步入经济发展的新阶段。
我判断,中国房地产市场和日本当年发展路径不同,不太可能保持温和向上的趋势,而可能走韩国的路子,即温和向下。因为中国目前不再可能重复日本当年外需持续复苏的景象,而更类似于韩国靠投资拉动内需。在这个投资拉动内需的初期,目前看只有地产板块能够胜任,中国城市化也在继续的演进过程之中。但是从中期来看,由于中国中产阶级的缺位,不具有持久的核心竞争力。事实上,地产作为经济引擎,一般都只出现在工业化的后期。
所以,我认为地产有持续向好的动能,但可能会再次出现调整。
中国房地产的短期发展路径可能
短期内(一年之内),大家主要关心两个问题,一者,房地产会不会产生全国性的大泡沫; 二者,存不存在二次探底的可能。
一季度,中国的房地产历经一年的调整后,房价完成了第一次触底。2月份开始的成交量回升,主要是在一系列的房地产新政实施后,刚性需求的释放。而在二季度开始后,成交量不断创出历史的新高, 二季度的成交天量,是刚性需求和投资性需求共同爆发的结果。
那么从三季度开始的一年内,未来房地产的演绎路径会怎样呢?
我这样认为,在二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下,在流动性仍然宽松的环境下,在通胀预期仍然没有改变的情况下,企业和居民的实际货币需求的增速将下降,从而储蓄增速迅速下降,房地产投资性需求继续扩大,投资性需求的爆发带来的后果是房价的继续上升,三季度的刚性需求在投资性需求的刺激下,仍然有继续维持高位成交的希望。同时,由于去年的土地财政吃紧,今年地方政府有大量推地的意愿,开发商的拿地热情很可能会全面的迸发。
而在进入10月以后的四季度,很多楼盘的房价可能已经又创出了历史的新高。那么,这个新高的幅度会有多大?这取决于投资性需求的强度。当前的中国不同于当年日本的是采取激进的货币政策,本轮反弹后续高度和持续度很大程度上将取决于投资性需求强弱。
从刚性需求的购买力来说,现在的房价是没有什么继续上涨的空间可言。而支持此轮投资性需求的主导因素就是低利率下宽松的货币政策和2008年累积下来的储蓄增长。但在四季度居民储蓄增速可能将达到一个新的低点。成交量的回落是必然的。
四季度开始后,房地产的供给也将再次达到了一个新的高潮,新的预售楼盘将大量涌现,新开工面积的增幅也达到了一个反弹的高点,在成交量的回落下,存货上升的压力再次降临。
同时,地方保障性住房也将大量入市。并且,在四季度,大宗商品价格很可能也再次达到一个历史的高位,输入性通胀的压力将再次凸现。所以从供需的角度,都不支持短期出现大的全国性的房地产泡沫。(长江证券高级策略分析师 张凡)
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