谁在购买？

　　据调查，南京的“小产权房”主要集中在雨花台区、栖霞区、六合区等城郊接合部。

　　“‘小产权房’在一定程度上承担了经适房的角色。”一家曾代理“小产权房”销售的置业公司负责人介绍，买“小产权房”的大多是中低收入者，买不起商品房，也不符合购买经适房的条件，但又急需房子住。这些人包括农民、城市中低收入者、外地来宁工作者等。

　　但也有一些买家是投资者。2007年，市民阮先生就在六合投资购买了一套“小产权房”，当时才20多万元，建设方打着旅游度假公寓的旗号，承诺可以负责出租和转让。“前几年，商品房价格高，投资‘小产权房’还行，现在不太行了，也不太好转让了。”阮先生说。

　　业内人士指出，“小产权房”的出现，本质上是市场需求的产物。不过，它在现行的法律意义上是违法的。购买“小产权房”的人也知道其中的风险，但有不少人抱着“法不责众”的侥幸心理，认为“小产权房”迟早会“转正”。

　　如何妥处？

　　既然国土资源部已表态，不会出台统一的处理意见，要求各地依法妥善处理，那地方又怎样才能妥善处理？

　　一、简单查处拆除可行吗？

　　南工大天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，首先必须解决的是法律层面的问题。按照现行的法律规定，“小产权房”都是违法建筑，理应被查处拆除。但“小产权房”是一个涉及国土、规划、房产、建设等多个监管部门的问题，靠某一个部门很难解决。久而久之，“小产权房”规模越来越大，涉及利益群体越来越广，再想查处已面临“投鼠忌器”、担心影响社会稳定的尴尬。

　　“简单化的查处显然已不现实，当务之急是尽快出台相关政策，尽早明确界定‘小产权房’的命运。如：什么时间以前、什么性质土地上建的‘小产权房’可有条件‘转正’，什么样的‘小产权房’肯定要拆除等。”吴翔华认为，界定得越早就越主动，否则一直模糊不清，可能会激励更多的人去买“小产权房”。

　　二、“转正”的途径在哪？

　　“小产权房”有可能“转正”吗？记者就此采访市国土部门，有关人士出言谨慎，“我们到目前为止，还没接到上面的新文件，这个问题很敏感，不好说。”

　　据了解，集体土地要想转为建设用地，唯一的途径是国家征收，将其所有权变为国有。但这注定是个漫长的过程：一方面，国家征收集体土地，一定要基于公共利益。所谓的公共利益，是指学校、道路、桥梁等公共设施的建设；另一方面，“农转用”土地指标每年都在减少，“小产权房”所占土地只能利用“农转用”指标逐步消化。

　　三、土地出让金怎么补缴？

　　土地如果“农转用”，则须评估，补缴土地出让金。但这个钱谁来收？向谁收？还是一笔糊涂账。

　　吴翔华指出，即使明确了补缴土地出让金的主体，也势必会遭遇“执行难”的问题。你找开发商要吗？有的开发商早跑了。获取利益的当地乡镇，会爽快地掏钱吗？如果向住户收，着急办两证的还比较好收。不着急办两证的，就很难了。

　　四、政府能收购再利用吗？

　　也有人提出，政府能否收购历史积留的“小产权房”，然后根据规划，该拆除的拆除，能保留的则改成经适房或廉租房，纳入城镇住房保障体系。

　　吴翔华认为，这个更难操作。多少钱住户才能接受？政府又哪来这么多钱？另外，很多“小产权房”户型都很大，它也不太适合作经适房或廉租房。

　　有关专家指出，种种关系和利益纷繁交织，注定“小产权房”问题很难在短期内得到彻底解决。但“小产权房”问题，无论如何不能再拖下去了。深圳提出，根据土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理“小产权房”问题，虽引起争议，但不失为勇敢和有益的探索。

　　新闻提示

　　从月初的深圳“小产权房转正”传闻，到随后的“辟谣”，再到国土资源部近日表态“不会出台统一的处理意见，要求各地从实际出发，依法妥善处理”，近一个月来，“小产权房”持续成为舆论关注的焦点话题。

　　“小产权房”是目前国内众多城市共同面临的难题，南京亦不例外。“小产权房”的实际状况如何？妥善处理需具备哪些条件？有哪些路径可选？记者就此进行了多方调查。

　　南京究竟有多少“小产权房”？记者咨询国土、规划、房产等多个部门，未能得到具体答案。

　　上个双休日，记者辗转城南、城北多个“小产权房”小区现场调查发现，有的小区规模已达数千户，有的小区还在施工和销售中，不时有人前往咨询选购。

　　第一站：凤翔花园

　　凤翔花园小区位于铁心桥大街边上，有20多幢，里面有树有绿地，已是个比较成熟的小区。午后，记者走进该小区时，有不少老人正在小区内的阴凉处休息、闲聊。

　　“我们是2004年拆迁安置在这里的本地居民，没花钱买，也没有两证。当时是说，5年后给办两证的，也就是今年底，但到底能不能办到，我们也不清楚。”一名住户说。

　　“这里大部分是本地居民住的，转卖的很少，当初卖给外边的主要是房子的顶楼，现在早卖完了。”另一名住户补充道。

　　在门卫处，一名工作人员说，现在这房子要转让的话，每平方米也就3000多元吧，主要是因为它没有两证。

　　第二站：七彩星城

　　“你买有证的还是无证的？有证的均价每平方米6000多元，无证的均价每平方米3800多元。”在油坊桥附近的七彩星城销售中心，销售员对该小区中在售的“小产权房”并不避讳。

　　销售员介绍，有证的是七彩星城中的“10号公馆”，无证的是七彩星城中的“国学府”。“国学府”现在已经封顶，明年3月份交付。但必须说明的是，“国学府”不能贷款，也不能落户，至于以后能否办到两证，那要看国家的政策。

　　七彩星城小区一名门卫说，现在小区内入住的已有1000户左右。

　　在七彩星城小区内，业主王先生说，他是安徽巢湖人，在南京做生意，是去年元旦入住的。当初买7彩星城的房子，主要是因为它便宜。另外，合同中也写了，说今年底能办到两证，如果办不到，每平方米退还500元。

　　第三站：壹城

　　壹城是南京另一个在售的“小产权房”小区，位于经五路合作村公交站附近。

　　“这边卖的房子有证吗？”

　　“都是没有证的。”

　　“以后能办到吗？”

　　“这个不能保证。”

　　“以后会不会有被查处或被没收的风险？”

　　“你可以去小区里看看，这里都住了几千户了，你说的怎么可能呢？”

　　在壹城售楼处，销售员介绍，在售的主要是58幢，户型都是127平方米以上的，每平方米均价4060元，全是现房。

　　在壹城小区74幢等，有不少业主正在装修。问及“小产权房”的两证问题，一名业主显得不屑一顾，“撑死胆大的，饿死胆小的。每平方米3000多元时我在这买了1套，4000多元时我在这又买了1套。国家最近不刚出台文件吗？让各地根据情况妥善处理‘小产权房’问题。房子不会被拆掉的，你就放心买吧。”(邹 伟)