——近期供求、成本、资金等因素发生变化，对房价的预期各方产生分歧

　　作为一个投资需求占相当大比重的城市，如果说深圳楼市将进入回暖的新阶段，投资性需求的觉醒不可或缺。近几月来，深圳楼市需求的结构在不断变化。第一季度刚性需求为绝对性市场主力，而3至4月份改善性需求在刚性需求的带动下渐渐被激发了出来。而到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。

　　流动性过剩所带来的投资急剧增加，为深圳楼市带来了更多不确定性因素，尤其是房价的持续走高，更令市场人士大呼意外。面对趋于复杂的楼市走势，源自美国的国际金融危机将进一步带来各个集团的利益博弈，而刺激消费、保增长的大前提又使得房地产投资无形中有了一张“免死金牌”。下半年，房价将何去何从？为此我们不妨来倾听市场人士的几种不同判断。

　　房价猜想一：

　　持续走高

　　在深圳，涨价风有愈演愈烈的趋势。从关外价格低谷地区延伸至关内，从二手房延伸至一手房，均价由年初的10000元／平方米到4月份以来的12000元／平方米，而6月以来，随着大批高端住宅的拉动销售市场，均价很快又飙升至15000元／平方米左右。上周末新入市的南山某小户型单位，第二批单位销售价格就比上个月开盘的第一批均价上调了1000元／平方米。

　　涨价的势头出乎所有人预料。4月份，市场纷纷预测的是：年初以来的高成交量还能维持多久，而现在大家关心的则是：房价未来还要涨多少。上个月还有专家谈及市场时表示，现在以地价、建筑材料价格等构成的重置成本仍处于下行通道当中，这令今年春节以来的房价回升失去了客观基础，因此未来房价上涨并不现实。然而话音刚落，短短一个月内土地市场便已迅速回暖，全国各地“地王”频出，重置成本走势也开始掉头向上。重置成本的上涨，可能又将给房价上涨以充分的理由。

　　而对于这一轮的上涨，市场上普遍认同的观点是，近期国内流动性持续充足，通胀预期加重，为了规避货币贬值的风险，许多开发商开始频频出击土地市；而从个人角度出发，出于对固定资产还将大涨的预期，已经使得境内外基金、民间游资、部分性个人投资者都纷纷在关注物业，一轮新的房产投资热潮方兴未艾，也将房价向上推。 “买涨不买跌”的购买心理因此也吸引了许多投资客入场。

　　统计局公布的5月房地产相关数据显示，今年1-5月，全国房地产投资额同比增长6.8%，销售面积和销售金额分别增长25.5%和45.3%。与今年第一季度房地产投资还没显现出小阳春气象相比，现在投资已经呈现出进一步向好的迹象。

　　“目前全国资产价格都在上涨，这在房价上也有所体现。”世联地产深圳区域副总经理甘伟如此解读房价上涨的原因。而他认为，在全球资产升值较为明显的当下，类似房地产这类相对稳健的投资类型仍然会受到广泛的认同。这会使得未来房价仍然会有一定的升幅。

　　房价猜想二：

　　振荡回稳

　　在市场人士眼中，出于政策作用的相互对冲，以及供求关系的调整，未来房价还有另一个可能的走势：振荡回稳。

　　从上半年频频创出销售佳绩的各月数据看来，市场已经明显回暖，现在已经呈现有一部分过热的趋向。这与2007年的情景有几分相似。从房地产整体发展曲线看来，近年来楼市波动的周期已经明显缩短，而经济环境的不稳定，加之流动性过剩与实体经济的不景气，资产泡沫在今年有愈演愈烈之嫌。年以来，房地产价格回落有限，现在有些片区的补涨幅度已经有过之而无不及。这将加剧未来房价的波动性。

　　克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，现在楼市价格过高会影响市场信心的恢复，加重观望情绪，而且价格的大起还有可能会引起政策的转向，直接影响目前相对较为稳定的地产格局。

　　“稳定”仍是目前宏观政策在房地产市场唱的主基调。在房地产市场一片繁荣之际，近期政策开始密集出台，利好利空的微妙对冲下对市场维持着微妙的平衡。这既包括促进房地产的投资开发以保证经济增长，同样也包括保持房价的稳定。

　　“现在房价涨得太快，我们宁愿观其后效。”在采访中，大多数置业者都表示，不会为高房价埋单。显然，经过了这两年楼市的大起大落，公众购房心理日趋理性，同时房产企业的经营策略也更加稳健，这将推动房价调整中逐渐趋稳。

　　房价猜想三：

　　冲高回落

　　与一路高歌的房价相比，销售量则显然并未紧紧跟上。据统计，上周成交套数和成交面积均有10%以上的降幅，成交套数降至1645套。除去豪宅市场的带动作用，显然在普通住宅价格普遍小幅上调的情况下，成交有所趋缓。

　　“在1.5万元／平方米左右的房价是难以维持的，”英联国际董事长郭建波表示，参考2007年深圳房价所达到的最高位17000元／平方米，今年楼价要反弹至这个高点可能性很小。但总体楼价的可能走势，仍然要综合宏观经济与政策面来解读。

　　近期，正反两面引导市场的政策开始对冲，包括讨论中的物业税等正在抵消掉前期降息所带来的利好。而房价的扶摇直上则在影响市场信心恢复之余，太火热的市场也很有可能会引起宏观调控的降温，使房地产调整方向掉头向下。

　　宏观因素看来，充足的资金流动性带来了上半年楼市的繁荣，但下半年惯常的信贷收缩显然将会对此造成明显影响。随着5月份新增贷款又放出高量，市场对下一步信贷收紧的预期也再次升温。而立足本土，上月，深圳综合配套改革总体方案获批，“扩关”的步伐又再次加快。一旦关外广阔土地与海量低价房开始充实关内有限的房地产市场，“稀缺资源“也不能再一厢情愿地成为关内楼价高企的原因。

　　郭建波表示，随着房价的增长，除了市场上的投资客之外，目前深圳的自住需求已经很难跟上房价抬升的速度，当自住需求逐渐被挤出这个交易市场时，交易将再度缩量，这将使高房价无所支撑。