编者按

　　进入六月，《南方周末》、《三联生活周刊》、《第一财经》等报刊杂志不约而同将目光投向了房地产，联系到各地楼市交易持续的热度，楼市回暖的信号已然发出。然后，2009年楼市的回暖不同于以往任何一次，在金融危机、通胀压力、灾害病疫等多重因素影响下，房地产业想"纯情"都不可能了，正如《三联生活周刊》的一篇文章总结的："房地产业的尴尬在于，它在经济体中的体量决定了对它的调控涉及方方面面的问题——它不仅关系着宏观经济的过冷过热，还关系着民生保障与宏观社会结构的调节。房地产业由此背负了可能比其他行业更沉重的重负，也是各方利益最敏感之地。"

　　是什么力量在左右楼市？回暖之后，楼市能保持持续的热度吗？卖得好和卖得不好的开发商该如何应对？通胀压力下，买房子是实现资产保值增值的最佳途径？

　　1、回暖已无可争议

　　从小阳春到红五月，逾万亿的成交额已经将中国楼市5个月回暖的事迹写在了历史上。

　　小阳春持续 再创红五月

　　11737套。

　　11517套。

　　15223套。

　　15098套。

　　"卖得好。"是大多数置业顾问一致的回答。

　　但一个"好"字已经不足以表现几个月来成都楼市的热闹。

　　当专家们还在争论楼市是否回暖时，成都市主城区商品房成交量已接近2007年黄金时代的最高水平。新年之后，成都楼市迎来开门红。3月、4月的热销让小阳春在一片质疑声中继续。春季房交会之后，被认为是市场传统淡季的5月，市场依然保持着坚挺。

　　5月16日，蓉上坊开盘；西岸观邸开盘；时代豪庭开盘；水印阁开盘；加州山庄开盘；万科金域西岭开盘。一天时间内，成都主城区推出885套住宅。业内人士认为，这是开发商在旺季之后，以少量多批次推盘手法刺探市场。但热情的购房者并没有让卖方失望。市场上再次出现排队抢号的热销场景。5月最后一周，为抢在成都市购房退个税政策到期之前买房，成都人再次推高09年单周成交纪录。5月楼市，一片火红。

　　成都 不是一个人在战斗

　　这样的红火场面，不只出现在成都。

　　2007年最疯狂的时候，各地都出现了数百人通宵排号买房的场面。

　　这一幕，如今又重演。

　　3月6日夜，杭州再现连夜排队购房场景。数百人在前开盘一天来到保利东湾售楼部门前。3月7日，开盘3小时，195套房源被抢购一空。4月10日夜，由于排队引发纠纷，杭州嘉里·桦枫项目原定于次日早晨八点的开盘被公安部门紧急叫停。4天后，购房者又在杭州九堡板块的中兴·九洲芳园售楼处前连夜排起了长队。截止5月31日，杭州市今年共成交商品房24057套，超过去年全年的总成交量。

　　向西700公里，江城武汉。3月7日，为抢购百步亭花园·现代城，200多人带着躺椅、棉被通宵排队等候开盘。据当地媒体报道，更有购房者担心买不到房，提前两天达到，排队两天两夜。至5月31日，武汉市共成交商品房住宅44427套，相当于2008年全年成交量的80%。

　　展开中国地图，从北向南。北京、天津、西安、武汉、杭州、长沙、厦门、广州、深圳商品房成交量同比2008年均上升百分之百以上。6月11日，国家统计局发布最新监测数据。数据显示，2009年5月我国住宅市场成交量连续第四个月环比走高，30城市总成交面积环比增幅约为9%，近8成城市成交面积环比上涨。10个重点监测的城市中，7个可测得价格的城市，其成交价均环比小幅上涨。最高为上海，环比上涨逾6个百分点。全国共完成房屋销售额11388.92亿元。

　　如果在地图上将每个成交面积环比上涨的城市都标注上小红旗的话，5月的中国将是一片红色。

　　2、温暖楼市的力量

　　楼市，不是是否回暖，而是已经回暖。究竟是什么力量在推动楼市不断攀升？

　　购房优惠利好楼市

　　自05年楼市进入上行通道后，政府时刻没有放松对房地产市场的限制。"新国八条"、"国六条"、九部委"十五条"、连续加息等调控政策不断出台。目的只有一个，抑制房地产过快过热增长。然而，08年国际经济形势急转直下。为抵御国际金融危机影响，刺激内需，中央政府对房地产行业调控政策出现大逆转。首先是百日内五次降息，然后是减免税费、下调房贷首付比例及利率，再后来放宽二套房限制。据新浪房产报道，08年11月，我国房产市场呈现大幅反弹。在中央政府的优惠之外，各地政府为保证经济稳定和增长，亦出台各种"救市"政策。

　　成都市因为地震的影响走在了地方政府出面"救市"前列。根据《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》和《成都市人民政府关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》，成都市购房者在中央政府统一的优惠政策之外，还可以享受购房补贴，购房退个税，外地人购房落户等优惠政策。此外，地震灾区群众购房还可享有额外补贴及优惠。其中，购房落户政策吸引了众多二级城市的购房者前来成都置业。购房退个税政策更为大户型市场注入了新的活力。

　　中小户型强力拉动

　　据记者了解，未来三年，成都市中心城区将计划完成770万平方米危旧房改造任务，拆迁户数达9.7万户。而这一轮为期三年的旧城改造计划总投资约150亿元，其中仅2009年改造面积就达270万平方米。年内启动的东郊惠民工程第三期涉及位于府青路片区的冶金实验厂、肉联厂生活区，府青路立交桥片区的电机厂生活区，万年场片区的川棉厂生产区，将搬迁住户3234户，拆除危旧房75幢。预计到今年6月，惠民工程累计签约将超过14000户，年内基本完成五大区域的搬迁改造签约工作。事实上，从去年年底开始，进行着大面积旧城改造的成华区，一直盘踞在主城区商品房成交量榜首。大量工业单位拆迁户构成的刚性需求，是推动成华区房产市场走高的主要原因。

　　另一方面，08年积累下来的首次置业者以及外地来蓉落户者也成为了购房主力军。受地震、经济形势及对国家优惠政策预期的影响，成都去年有许多购房者搁置了买房计划。开年之后，随着优惠政策确立，房价下调，再加上市面上销售的几乎都是现房或者准现房，一些首次置业者纷纷出手。成都市出台的购房落户政策也吸引了众多二级城市买家--他们大都选择稍高于政策所规定的70平米左右的房屋。今年一季度，外地居民共购走成都主城区商品房11653套。市区内中小户型楼盘普遍热销。坐落在二环附近的月光琉域以小户型为主，近700套房屋开盘不到半年即告售罄。世家机构报告指出，成都市主城区3至5月户均成交面积徘徊在86-88平方米的区间内，表明中小户型仍然占据着大部分市场。

　　货币政策放宽刺激购房

　　08年9月中旬之后，央行在100天内5次宣布降息。此后又宣布从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。另外，房贷首付比例下调至20%，且利率下调到基准利率的70%。再加上成都市政府出台的购房退个税政策。诸多利好使购房显得相对轻松。中国银行成都市某支行的一位工作人员告诉记者，据他了解，该支行今年以来的房贷发放以每月10%的速度增长。另一方面，央行逾4万亿的贷款以及一些专家关于通胀即将到来的言论也加速了购房者的抉择过程。

　　3、楼市回暖有无变数？

　　那么，在诸多因素共同作用下一路回暖的楼市还会继续走好吗？未来究竟会怎样？

　　调控政策仍存变数

　　基于楼市一方面旺销，另一方面开工量不足的情况，国务院在其5月27日下发的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调为20%。希望能促进房地产项目投资，保证房产项目开工量，以缓解房价上涨压力。09年3月，成都市房地产开发投资158.28 亿元，同比下降4.7%。据世家地产介绍，按当前销售情况，成都现有商品房存量仅够维持八个月时间。"这一政策有一个很大的好处，那就是增加住宅供应。"上海房地产研究院经理杨红旭表示。但新的资本进入地产行业仍需要一定的时间。"政府欲达降房价之功，或将在下半年出新政策平抑房价。"有行业专家这样推测。

　　经济形势影响依然难料

　　据了解，中国1-5月人民币各项贷款增加5.84万亿元人民币，已超过政府全年5万亿元的最低目标。有媒体报道，中国银行业监督管理委员会主席刘明康称，中国信贷在保证质量前提下的快速增长不会带来问题。他同时表示，中国经济目前所见到的乐观迹象能否持续，仍需观察。另一方面，国家统计局最近公布的数据显示：5月CPI与PPI的跌幅均超过预期，CPI从4月的年同比下降1.5%放缓至1.4%，PPI从4月同比下跌6.6%进一步扩大到7.2%，从这一数据可以明显看出，我国经济仍然处在收缩状态。

　　人民银行12日公布了第二季度全国城镇储户问卷调查结果。伴随着居民收入减少和对未来收入的不确定性感受，城镇居民消费更加谨慎，但储蓄和投资意愿增强。超过六成居民认为当前房价"高，难以接受"，购房意愿仍处于较低位置。

　　个体分化或难避免

　　纵然前5月成都楼市总体回暖已成定局，但并非所有楼盘都同样旺销。世家机构市场研究部总监樊邦勇告诉记者，当下购房者最看重的是地段、总价、户型以及品牌四方面因素。由于需求旺盛，一个楼盘要在其中某一方面占有优势即可跻身旺销行列。但并非所有项目都能具备上述优势。一些在各方面均不占优势的项目在此轮热销中表现不佳，与其项目定位不当和营销策略失误有很大关系。毕竟，单凭噱头是征服不了购房者的。（作者 罗响 侍玉宝）