细心的置业者可能会发现，近两月来，深圳楼市的整体供应量在明显减少，但其中高端住宅所占的比例却在增加。位于南山、宝安与龙岗的多套别墅、复式、平层大宅单位都集中在近期入市。是什么给了这些高端产品蜂拥入市的信心？这些产品能否与普通住宅顺利交接，跑好楼市回暖的下一棒？面对楼市暖春进入的一个新阶段，高端产品成为了现今市场上最值得关注的产品类型。

　　谁拉高了深圳房价？

　　“深圳房价上周涨了近30%”。消息一出，着实令不少市民吃了一惊。这并非虚言，据世联地产统计，上周(6月1日-7日)深圳一手房成交均价为16541元／平方米，较前周有大幅上涨，环比上升28.1%。

　　房价大幅攀升，背后推手原来却是近期正在大量入市的高端产品。上周深圳楼市并无异常，只是由于关口豪宅溪山源墅以及写字楼卓越世纪中心此时开盘，带动了高价单位的成交，从而使得成交均价明显增长。而在夏季档期中准备推出的豪宅项目，其入市步伐更是明显增快。和黄·观湖园正在热销，沉寂了一年的观澜湖新期产品“圣堤湾”以及波托菲诺纯水岸复式大宅7期正在认筹中，而深圳湾大盘三湘海尚也酝酿已久，前期已积累了大量客户，而正在紧锣密鼓准备推出的还包括深业紫麟山“栖麟阁”高层、龙岸别墅、浪琴半岛的楼王复式单位。

　　4月以来，市场供应量明显有所减少，但豪宅供应热潮却逐月上涌。星彦地产的研究报告显示，在5月入市的产品结构中，复式、别墅以及三房及以上单位占了全部入市量的一半以上，比例明显攀升。其中表现尤为突出的是别墅项目，从区域来看，别墅单位主要集中在关外的宝安以及龙岗，随着大宅土地供应的日益稀缺，近期的别墅的大供应量越来越引人注目，甚至有业内人士断言“今年别墅推盘高峰已经来临”。

　　豪宅市场“供过于求”？

　　是什么使得一批向来矜持的豪宅突然发力，争相将产品推向市场？建设周期、市场氛围都是促成这一现象的自然因素，而另一个重要的原因恐怕与目前楼市的消费结构的变化有关。

　　随着楼市回暖的渐次深入，刚性需求以外的置业力量更多地开始启动，一批颇具实力的投资客与改善性需求置业者正活跃在现今市场上。作为这个人群关注的目标，高端物业在近期也成为市场新热点。

　　在某个豪宅楼盘的业主论坛上，一位置业者这样讲述他的购房理由：“对高层大宅的情有独钟是我买下这套单位的最初想法。而如果从投资的角度看，近期国内流动性持续充足，有机构预测经济将复苏之后进入通胀，届时股市、楼市还将大涨。”他还表示，身边的许多投资客朋友近期都有大动作，他们的目标很多都集中在资源优势明显的豪宅项目，而这也成为近期高端市场火热的原因之一。

　　“在深圳，单套总价为300-800万元的豪宅产品还是有很大的市场”，全策行地产董事长李虎毅则认为这其中更多是处于自住的目的：“尤其是在近期经济复苏、股票市场活跃的情况下，一些消费层次较高的人群会更从稀缺性、舒适性来考虑购置住宅。”

　　供应在上升，但这批高端物业的成交是否如供应般火热，仍是未知之数。

　　从上个月的销售数据中不难看出，普通住宅的2房住宅仍是成交大头，而在豪宅产品中，平层大户的销售上升明显，但近期大量推出的别墅、复式能单位则销售一般。从地域上来看，则以关内以及近关内区域的项目尤为受到高端置业客户的青睐，如圣·莫丽斯、半岛城邦等，连续数月保持良好销售记录。

　　虽然销售有所上升，但比起大户型在近期的供应，显然市场消化得还不够充分。根据星彦地产的典型物业销售进度表显示，有豪宅项目入市半个月后成交不足一成，而不少去年开始卖的豪宅楼盘至今成交还未过半。

　　为此这些豪宅经营者也采取了不少促销手段。包括打折扣、假期促销优惠、推出特惠单位、交一部分诚意金可以抵消到若干购房款等，例如“认筹期间交纳10万开盘抵50万”。这表明，而一些别墅项目送的面积尤其诱人。深圳豪宅市场还远未至所谓“供不应求”地步。

　　高端物业持续升温？

　　虽然供求间的关系尚有待时间的进一步考验，但豪宅价格却在近期当仁不让地先开始上涨起来。

　　在深圳湾片区，去年入市的卓越维港当时均价是2.5万／平方米左右，而到了今年，该片区新入市的一些“准豪宅”均可在价格上傲然视之。近期该片区一个项目开盘前对客户表示均价是2.3万元／平方米，而开盘之日，客户们发现均价已经飙升到了2.9万／平方米。

　　面对价格波动十分明显的豪宅市场，中原地产董事总经理李耀智则有如下看法：“从现在的经济发展层面上看来，整个市场未来的价格升温还是有一定压力的。但是豪宅正好属于市场里的一种稀缺产品，很难用价格衡量，关键看它的价值能够带给客户什么东西。而要判断豪宅市场整体的走势，则应该观察政府对房地产的政策以及银行的放贷政策有没有发生变化。”

　　政策层面的内容无法预测，但从目前形势看来，虽然限外令的松动对豪宅市场的销售是一个绝对的利好，然而物业税即将征收的传闻，则不免令豪宅以及大户型市场的未来蒙上一层阴影。而信贷方面由于上半年我国的信贷投放惊人，新增信贷已接近6万亿，照往年经验，下半年信贷将明显减弱。这并不支持高端市场的持续走旺。

　　鉴于国际金融危机尚未见底，国内的经济还未能轻言复苏，楼市回暖此时还未完全站稳脚跟。在价格的上升压力下，积累超过一年的楼市刚性需求在集中释放后可能会出现明显的萎缩，而作为楼市支撑力的刚性需求在成交市场上的缺失，可能会造成豪宅销售上的难以为继。(韩文嘉)