报告:京沪广深四大城市楼市调整未结束—

报告:京沪广深四大城市楼市调整未结束

2009年06月11日 14:45　来源：中国经济时报　

　　“目前市场应处于低迷期向调整期过渡的阶段，不过调整期何时结束，仍有待进一步的观察。”谈到京、沪、广、深四大城市房地产市场，世邦魏理仕大中华区资深董事吴家仪如此表示。6月8日，世邦魏理仕发布了题为《中国四大城市楼市怎么走 成交回暖的背后》调研报告指出，尽管上述四大城市楼市出现回暖，但还面临着来自外部经济环境的压力。

　　三大因素促进楼市回暖

　　自2009年春节以来开始出现回暖迹象，北京、上海、广州及深圳住宅的成交均十分活跃，世邦魏理仕认为，四大城市住宅市场回暖，特别是首季成交量大幅增长，主要有以下三个原因

　　首先是前期受抑的自住需求集中释放。此前 不少购房者因房价高企、经济环境等因素而采取观望态度 自住需求受到一定程度的压制。房价在各城市经过6至9个月的调整后，已达到部分购房者的心理预期。

　　其次是放宽的货币政策。中央政府的货币放宽政策及银行住宅按揭业务的竞争亦有助推动市场成交。自2008年9月以来，中国人民银行在3个月的时间内连续5次降息，将五年期及以上的贷款基准利率从7.83%下调1.89个基点至5.94%。2008年10月22日，中国人民银行更是宣布将首次购买自住普通住宅的个人住房抵押贷款的利率下限从原先的基准利率的85%下调至70%。此举进一步缩减了购房者的月供压力。同时，公积金贷款基准利率亦降至3.33%的历史最低水平。居民购房成本随着利率水平下降而大幅降低。

　　此外是政府推出了支持楼市的政策。在2008年第四季度，中央及各地方政府相继发布政策以稳定市场，包括降低契税，暂免征收印花税和土地增值税，将免征营业税的条件从持有物业超过5年缩短为2年等等。

　　“国内房地产价格的走势很大程度是受到国家政策的影响。中央以至各市政府近期出台的利好政策的意图十分明确，就是通过鼓励自住需求来激活住宅市场，而对于投资性需求则并未改变先前的限制基调。也就是说，一方面，政府希望通过楼市的复苏拉动投资和消费，推动经济增长；而另一方面，政府也不希望看到前些年导致房价飙升的投资热潮复涌。”

　　吴家仪认为，有关部门在经济亟须振兴之际，担忧楼市泡沫卷土重来，破坏社会安定和谐，在金融房地产领域积聚更多的风险。因此，楼市利好政策的潜台词是稳定，并不是鼓励投机。

　　调整仍是楼市主旋律

　　来自上海佑威房地产研究中心最新数据显示，5月，上海市豪宅成交面积为12.54万平方米，与2008年同期相比成交量几乎翻倍，虽与4月相比小幅减少了2%，但成交量仍处于高位；5月全市豪宅的成交均价为42683元／平方米，相比上月增加了11%，成交均价从3月的成交面积反弹以来持续快速上涨。在北京，4--5月共有36个项目涨价，这是进入调整期以来北京楼市第一次出现涨价冲动。

　　随着高端住宅热销、开发商圈地热抬头、投资者入场、地产股暴涨，热钱卷土重来。有业内人士指出，通胀预期、信贷开闸、资本金政策松绑等因素也是楼市反弹的幕后推手。

　　专家表示，考虑到住宅的开发周期，及截至2009年4月26日北京仍有1687.6万平方米的一手住宅待售，按照最乐观的估计，市场仍需一年的时间消化存量。面对住宅市场新增供应集中和高存量的双重压力，北京房价在今年仍有下调的可能。

　　据上海统计局公布的数据显示 2008年上海新开工面积为1762万平方米，较2007年上涨近8%，预计2009年商品住宅新增供应将有小幅上涨，尽管“小阳春”的蓬勃势头令人欣喜，但就此判断楼市全面回暖为时尚早。世邦魏理仕认为，2009年上海住宅价格最有可能出现的是“维稳”行情。

　　在广州，尽管2009年初成交量出现显著增长，但至3月底仍有192万平方米的存货。据估算，今年广州住宅供应量仍将维持在正常年份的水平，预计尽管商品住宅成交量回升，但由于竞争激烈，整体售价攀升的可能性不大。

　　深圳商品住宅市场经过一年多的调整，市场信心正逐渐恢复，交易行为也逐步正常化。然而，今年第一季度的批准预售商品住宅的面积仅为76.5万平方米，同比下降9.2%。不仅如此，去年深圳商品住宅新开工面积比2007年减少24%，且跌势在今年的一季度延续。这将意味着未来一两年内深圳的一手商品住宅供应将有所减少，不但有利于消化目前市场上的存量，而且令房价继续下跌的可能性降低，短期内房价止跌回稳应该毫无疑问，甚至有可能出现小幅的上涨。但由于供应量下降，成交将可能在短时间爆发之后回落。

　　吴家仪认为目前市场应处于低迷期向调整期过渡的阶段，不过调整期何时结束，仍有待进一步的观察。从以往的经验看，市场调整不会在短期内完成，尤其是目前还面临外部经济环境的压力。虽然中国政府的四万亿经济刺激计划正在实施并初现成效，但全球经济并未有明显好转的迹象。由于所有的需求均由经济增长及城市化进程所带动，因此经济背景才是大前提。若要延续当前的回暖态势和实现市场全面复苏，新增需求必不可少。

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【编辑:位宇祥】