上半年最后一个小长假已经过去，楼市开始转入下半阶段。

　　即使上半年有二、三月份的意外收获，有四、五月份的预期畅旺，但对整个下半年的走势，市场仍是多空争持。乐观者认为，下半年楼市月均成交将恢复到2007年前的正常月份，楼价会慢慢爬升。悲观者认为，楼市仍处于“后拐点”时期，稍有不慎，“六月飞霜”将降临市场……

　　多还是空？飞霜还是艳阳天？下半年楼市何去何从，最终操控于政府的政策、购买力增量、开发商的心态三大方面。

　　政策 “红萝卜”多于“大棒”？

　　今年第一季度，我国GDP增幅下滑至6.1%，至4月份，CPI连续3个月下降，PPI连续5个月下降……即使不少国际知名经济学家预言中国经济将率先反弹，但目前看来，经济形势依然不容乐观。

　　过去的观点一直认为，经济和楼市之间是正比关系，经济优则楼市好，经济差则楼市坏。但从2007年至今的情况来看，经济和楼市更像是不完全的反比关系，更多时候，经济差反而楼市好，2007年楼市的疯狂增长如是，近来楼市的反弹也如是。

　　正因如此，目前依然不容乐观的经济环境，对楼市则是利多于空。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，对各行业固定资产投资项目的最低资本金比例进行调整。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，资本金比例重回1996年水平，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。证券分析人士普遍认为，资本金比例下调利于行业复苏，“对于房地产企业是重大利好”。受此利好影响，6月1日A股开盘后，地产指数连升三天(截至6月3日)。

　　经济与楼市的这种关系看来还将持续一段时间。现在的普遍观点是，中国经济开始显露出复苏的势头，但距离全面复苏还有一段时间。摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆的观点带有普遍性：全球经济将在明年下半年出现比较明显的复苏。及后，中国经济将会维持6%-8%的增长。在经济明显复苏前，中国政府会继续“印钞票”，流动性资金依然会进入楼市，刺激楼市成交的增加。

　　当然，如果中国经济突然好转，之前的货币、财政政策可能会有所收紧。此外，正如知名经济学家郎咸平所担忧的，“大量实体经济的避险资金进入了楼市，会对下一步的经济复苏带来隐患”。如果这种担忧上升到政策层面，利空“大棒”将出。物业税的重提可能是一种口头警告，6月开始生效的《土地增值税清算管理规程》，则算是向楼市出示的黄牌。

　　购买力增量 “加速度”出现？

　　今年初，楼市成交喜迎“小阳春”，市场一致认为是“去年累积消费的爆发”，并认为这种爆发“不会持久”。不过，至少从目前来看，楼市的消费力没有减弱的迹象，且购买力增量不断加大，并造就了四、五月份的旺盛成交。

　　从记者掌握的资料来看，这些增加的购买力，绝大部分是带有投资性质的资金。投资资金大举进入楼市和股市，今年表现相对突出。中国人民银行发布2009年第一季度全国城镇储户问卷调查结果显示，一季度城镇居民储蓄意愿回落明显，消费和投资意愿回升：选择“储蓄最合算”的居民占比降至37.5%，认为“投资最合算”的居民占比回升至32.9%。而这些投资资金，其中不少进入了楼市和股市，所以，才有前段时间银监会追踪信贷落实情况的事情发生。

　　为什么今年第一季度居民投资意愿回升？“当人们的经常性收入因经济衰退而无法上升时，人们也会考虑入市买楼”，中原地产主席施永青这样分析，这是储存财富的模式转移。“是对于未来通货膨胀的预期”，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文的看法更加直白。

　　即使王庆认为通货膨胀“未来12个月内不会出现”，但事实是，进入五六月份，人们对通胀的预期越来越多。当这种预期更多出现，就会有更多投资性资金进入楼市。某上市房企的营销负责人说，相对而言，投资资金更有传染性，所以，下半年，楼市购买力增量有可能会以“加速度”出现。

　　开发商心态 阻隔“艳阳天”？

　　说来有点令人难以置信，开发商会自己切断楼市的复苏之路？

　　事实上确有可能。近期楼市利好消息太多了：成交大幅回升、资本金比例下调、IPO重启……开发商可从各方面补充资金，过去一直紧绷的资金链条，一下子得以缓解。

　　在资金链缓解的情况下，开发商对市场的期望值开始大幅提高。四、五月以来，开发商在各大城市积极抢地，导致地价再度大幅攀升：北京的地价快回到2007年、广州地价离2007年也只有10%的差距……

　　开发商为何乐于追高地价？因为他们认为楼价完全可以支撑这么高的地价，四、五月楼价上升了一大截后，市场仍追求者众。开发商认为，在投资者资金的追高下，楼价还有很大的上升空间。

　　其实，这里面蕴含着很大风险。现在的投资资金跟2007年相比谨慎了很多，一旦有一定幅度的获利就会撤场。5月，当上证指数反弹近千点来临之时，A股市场也出现了大股东的集中减持潮；某地产龙头股，目前也是基金减半、QFII清仓。当楼价在下半年继续上升，资产升值空间缩小的情况下，楼市投资者很可能会步股市后尘。当投资资金离场，单靠刚性需求支撑，下半年楼市几无可能迎来“艳阳天”。