近期中国楼市的信息，有如雾里看花：一些地方媒体不断报道“楼市回暖”、“房价回升，持续上涨”、“楼市进入黄金期”等等消息，而一些全国性媒体却发表“一二线城市房市经过春节前后短暂‘小阳春’后又已走疲，量价下滑”、“5月份北京楼市成交量骤降14%”之类的新闻。到底谁讲的可信？近日，本报记者就此采访了对我国房地产市场有过深入研究的著名学者羊慧明。

　　“小阳春”不等于楼市反转

　　记者：今年春节前后内地楼市出现交易量放大，部分城市还出现房价止跌小幅反弹的“小阳春”，您怎么看待这种现象？

　　羊慧明：所谓“楼市回升”、“房价持续上涨”等言论，在很大程度上是以开发商、经纪公司、地方政府的房地产部门和房地产媒体为核心的房地产利益集团的人为做市虚炒，企图诱使人们去买涨炒房。这种虚炒的“升势”是不可持续的。

　　原因无非是：经过一年多时间的调整，一二线城市楼市交易量持续下滑，到去年夏天主要城市房屋成交量下滑超过50%，一些城市房价下跌超过30%，深圳房价较高峰时期跌去50%以上，到去年秋天，楼市已跌入谷底的冷冻状态。而自住型的刚性需求仍在，一些观望了很久等着抄底的自住型购房者在春节前后出手，属于刚性需求短暂集中释放。所以出现交易量迅速放大，但这种自住型的需求是有限的，且主要以35岁以下年轻人为主，主要是购买中小户型。即便有少量改善型住房需求，相对于庞大的存量，也不可能改变供大于求的市场状况。

　　今年初中国房地产协会公布的存量房为1.4亿平方米，这个数字是大大缩了水的。2004年房协公布的存量房也是1.2亿平方米，经过5年房地产市场扩张了1倍以上，存量房才增加2000万平方米，这可能吗？如果真是这样，那应该说我们的楼市非常健康。但立场客观的学者指出，内地楼市的存量房高达20亿平方米。去年上半年内地房地产开工量就达23亿平方米，这还不包括小产权房。

　　我国楼市还有一大“中国特色”的奇观：许多炒房者一人买几套、几十套甚至上百套房，扔在那儿不装修、不使用，只等房价涨了炒卖，这实际上也是一种存量转移，而且数量惊人。一线大城市高档楼盘有差不多一半是不亮灯的“鬼屋”，全国少说也有几亿平方米。加上开发商没卖掉的约20亿平方米，如此庞大的存量，在一两年内是很难消化的，眼下楼市怎么可能反转？除非又诱使全民去炒房，但那对中国经济的破坏性将是灾难性的。

　　炒作做市实质是商业欺诈

　　记者：北京、上海、杭州等一线城市的房市，还没有经过充分调整，却在今年初迅速“回升”，这的确让人感到意外。对此您有何见解？

　　羊慧明：这是一种人为制造的虚假繁荣。据调查，一是开发商、经纪商虚报成交量、成交价；二是人为做市，请人“排队”“抢房”当房托，上海、成都、北京、杭州等城市都爆出开发商请大量房托排队炒楼的丑闻；三是开发商通过假按揭骗货，自买自抬房价，制造“涨”市，随后北京、上海、杭州、成都等城市都出现大量退房，北京的退房率超过30%，杭州还出现亿元大单退房，结果被爆是开发商自买自卖；四是收买地方媒体特别是房地产专业媒体，发布虚假有偿新闻，制造房价上涨舆论；五是通过一些利益相关的房地产经纪人、专家、学者之口，唱涨房市。“利益集团”清楚，要想迅速消化庞大的存量，还能卖个好价钱，谋求利益最大化，只有制造上涨的氛围，诱使更多的人去炒房。

　　按理，提供虚假交易信息，甚至雇人排队当房托制造“抢房”氛围，通过假按揭骗贷自买自卖抬高房价，都属于明目张胆的商业欺诈。但有人以“市场经济”为借口，把此类行为视为天经地义。事实上，在完全市场经济体，这些行为只要沾上一条，就会受严厉处罚。2005年，上海也处罚过雇人排队当房托，提供虚假交易信息的万邦地产，但实际上是政不治众。地方房地产管理部门为了当地房地产商的利益，对愈演愈烈的房地产市场种种商业欺诈睁只眼闭只眼。尤其是去年房地产市场下滑以来，地方政府的主要土地财政来源受影响，为让房地产回升，在对房地产市场监管上更加宽松、纵容，甚至一些地方的房地产管理部门和房地产协会公然帮助开发商造假炒作。但是，市场可以被欺骗于一时，但不可能长久被操纵。违背市场原则，终归是要受惩罚的。

　　内地房价不可能迅速回升

　　记者：近来高盛、摩根大通等国际投行表示看好中国楼市，说中国楼市将长期上升。您如何评价这些言论？

　　羊慧明：高盛、摩根大通这些投行一边唱涨中国楼市，一边却在大举抛售中国物业。对这些国际金融大鳄的论调，我们不要迷信。他们的唱法离不开自身利益。而且，他们的判断有时也让人大跌眼镜。比如，2008初年中国楼市极度狂热调整隐忧已现时，大摩却在高位“横扫沪上写字楼”，这给哄抬楼市者提供了重量级依据。实际上，大摩对中国物业的投资是失败的，即便不是他们的中国区高管出卖公司利益，也是对市场判断的弱智。

　　北京、上海的地价、房价高得离谱，在没进行充分调整价值回归的情况下，不可能快速复苏。如果有人试图虚炒楼市“回升”来制造又一轮全民炒房热，以达到利益最大化的目的，那只能是一厢情愿。如果真的炒出京、沪楼价再度快速上涨，那决不是经济“回暖”的喜讯，而是又一轮泡沫破灭的开始，中国经济将难逃第二次探底，出现比这一轮更可怕的危机。这是我们必须警惕的。