5月北京楼市成交量出现下滑　同时一些楼盘却开始“一房难求”　记者对此进行调查 ———

　　近日，有媒体报道认为随着5月北京楼市成交量的下滑，楼市“小阳春已结束”、“北京楼市交易量将拐头向下”。而对此，也有不少读者和业内人士提出相左看法，“说成交量下降，为什么很多楼盘的价格还在不断提价？”“为什么有的楼盘不托人，根本买不到房？”“成交量下降，为什么‘地王’却开始频频出现？”

　　该如何看眼下的北京楼市？北京楼市后期走势到底是升还是降？现在买房还是不是时候？记者近日对北京楼市现状进行了调查，或许对上述问题并不能给出一个明确答案，但调查到的以下几种现象也许能给您的购房决策提供参考。

　　成交量：是升是降

　　-5月成交量确实下滑

　　北京市房地产交易管理网数据显示，刚刚过去的5月，包括期房和现房在内的新建住宅共销售1.71万套，较4月1.85万套的总成交套数相比，北京楼市的住宅成交量确实出现了下滑。出现下滑的还有二手房，统计数据还显示：5月1.97万套的二手房成交套数较4月2.15万套的成交量相比，也少了1800多套。

　　即便如此，和今年2、3月份相比，5月二手房和新建住宅的成交量仍然要高。数据显示，3月北京新建住宅成交量为1.5万套，少于5月2000多套。尤其值得关注的是，虽然和4月比，5月二手房和新建住宅成交量都出现了下滑，但与去年相比，5月的成交量却都超过了去年新建住宅和二手房成交量最多的月份。

　　数据显示，去年，北京新建住宅成交量最高的是11月，为1.4万套，但与今年5月相比，却要少3100多套；而去年二手房成交量最高的月份为12月5596套，而与比今年5月相比，要少1.42万套。

　　与之相呼应的是北京楼市位居全国第一的库存也在快速消化。据北京房地产交易管理网数据显示,2009年1月1日,北京可售住宅14.8万套、约2600万平方米，但截止到昨天，北京住宅库存量已经下降到了11.81万套。

　　房价：是涨是跌

　　-10天提价3500元

　　“无论是新房，还是二手房，5月成交量相对4月出现下调的主要原因是价格上涨。”昨天多位业内人士如是强调。调查的事实也显现，5月以来，北京新房、二手房提价明显。

　　以北京房地产交易管理网最新核发的几个新盘为例，就能看出北京新建住宅提价幅度不小：

　　西南四环中堂，5月29日核发的(2009)162号预售许可证信息显示，该预售许可证上2到3号楼拟预售均价为1.5万元/平方米，而同样是这个楼盘，今年1月10日核发的(2009)5号预售许可证信息却显示，1号楼的拟预售均价为1.2万元/平方米，实际成交均价为9468元/平方米。

　　太阳宫地区太阳公元，该项目5月27日核发的(2009)155号预售许可证信息显示，7号楼拟预售均价为2.45万元/平方米，而同样是这个楼盘，10天前，即5月17日核发的(2009)138号预售许可证却显示，2号楼拟预售均价为2.1万元/平方米，10天时间，开发商拟预售均价上提了3500元/平方米。

　　小业主手中的二手房也是如此。对此，中原地产等中介公司有关负责人说，“过去单价在2万多元的都算豪宅，眼下城区却出现了很多报价超过3万元甚至5万元的多处豪宅了。”中原地产提供的一份近期统计表格显示，海淀、朝阳、西城、东城等城区近期单价报价超过3万多元的二手房项目已超过30个，“二手房中，高房价的小区往往成为区域小业主报价的风向标，近期小业主提价的现象由此可以想象。”

　　买房：是冷是热

　　-购房人不托人买不到房

　　尽管5月交易量表现出来的结果是相比4月出现下滑，尽管很多楼盘、二手房纷纷开始提价，但是市场的另一方——买房人的表现却是另一番景象：很多购房人打电话投诉一些楼盘排号几个月却买不上房，反映买房需要“托关系”；与此同时，很多业内人士也表示，近期最忙的事情就是给通过各种关系找过来的人想方设法买上房。

　　去年12月初就在首城国际售楼中心排号的刘女士告诉记者，“每次开盘，都要跑到售楼处和销售员说好话，但是每次都买不上，据说，除非有特别铁的关系，否则没戏，因为到目前为止，还有8000多号没有买上。”她有点解嘲地说，“房价在涨，我买房的抓狂心情也在升级，越买不上越担心房价涨，形成了恶性循环。”

　　购房人马先生说：“从正月就开始盯着西南三环一处楼盘，没有想到前天再问的时候，却说全卖光了，据说都是关系户，像我这样找不到人的，根本买不到。”他告诉记者，真正让他及身边很多人感觉到“房子再不买会大涨价”是广渠门外10号地的高价成交，“那个地块最后的楼面价到了1.5万元以上每平方米，而它附近的首城国际房价不到1.5万元/平方米，据说几天内周边的二手房都出现大涨。我相信这是一个信号。”

　　而业内人士张先生等人则感慨，“历史总是不断重演。2006年那会儿很多人托人买房、不打折、不挑房的局面好像又再现了。昨天有人托我买金隅山墅的房子，那么贵的房子还说，只要能买上就行。”因为上周一周时间内帮了近20个“朋友、朋友的朋友”买了房，同事甚至建议他改行做销售人员。

　　地价：还会不会涨

　　-6月“频现地王”成定局

　　与前几个月相比，5月北京土地成交出现久违的“井喷”现象，成交量超过了1至4月的总和，5月21日，5月21日富力地产以10.2亿的高价、242%溢价率最后竞得的广渠门外10号地更成了一个风向标。而随着广渠路15号地、奥运森林公园边水源九厂东侧等“好地”的上市，6月北京将“频现地王”已经成为购房人和业内人士的共识。

　　数据显示，5月住宅及含住宅项目用地的楼面价环比已经出现了明显的上涨，据统计，5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3823元/平方米，环比4月份上涨了6%。尤其值得一提的是，5月21日成交的广渠门外10号地经过了开发商数十轮的角逐，最后被富力地产以10.2亿元的高价买走，使得该块土地的楼面价高达14097元/平方米，土地溢价达到了242%，创造了新的地王。此外，位于通州区通胡大街70号的居住商业用地也以楼面价4569元/平方米的高价被买走。

　　而随着广渠路15号地以及此前已经推出的奥运森林公园水源九厂东侧住宅用地等热点地块在6月的推出，广渠门外10号地出现的“土地争夺战”绝不是个案。“近期内北京土地‘争夺战’还将升级。”昨天，多位知名开发企业负责人肯定地告诉记者。“无论是广渠路15号地，还是此前已经推出、将在6月11日开始竞价的奥运森林公园旁水源九厂居住地块，都有可能成为继广渠门外10号地之后的新地王。京城土地争夺战6月肯定继续升级。”

　　在他们看来，“地王”的不断出现，固然会带来土地价格的上涨，但更重要的是，“地王”的出现会给购房人接受房价的上涨一个直接的理由。

　　需求:能否持续

　　-不用担心后续购买力

　　在上述现象下，6月北京楼市走势将如何，2009年北京楼市走势又将如何成了很多人关注的热点。而在昨天接受记者采访的人群中，不论6月、2009年北京楼市到底如何，在开发商自备金调低、信贷放宽、土地付款条件放松等等利好政策下，“购房人难再‘捡漏’买到便宜房”已经成了各方共识。

　　“不论是新房提价还是二手房提价，不论开发商如何抢地，不论购房人如何托人买房，所有的现象都指向一个焦点，那就是北京楼市已经不仅仅是回暖，而是进入加速上升通道了。”购房人杨女士说。她的观点获得了不少业内人士的赞同。金隅嘉业副总经理王新光表示，“中国住房消费和美国不同，不是信贷型消费，而是积累型消费，即之前房子卖不动不是因为买房人没有钱，而是因为缺少信心，现在通过金融信贷政策、交易环节政策、土地市场等调整，买房人找回了信心，市场也就进入了上升通道。”

　　中原地产李文杰等人认为，5月和4月相比出现成交量下降，价格是一个因素，还有两个重要原因也不容忽略，一个是楼市快速回暖，新盘供应跟不上购房人的需求，有的购房人可能“无需要的房子可买”，“比如，首城国际5月份只开了一栋楼，还有8000多人只能排号等待他们6月推出新盘。这也是北京住宅库存量能快速消化的原因。”还有一个原因就是去年积攒下来的很多刚性需求经过2、3、4月快速释放后，需要再次积蓄购买力。多数业内人士还表示，“不担心后续的购买力，在目前经济形势出现通胀的预期下，很多人已经意识到并且开始行动，把资金变现成不动产是最安全的。”

　　也正是如此，李文杰等人认为，从5月高档楼盘、别墅市场也在复苏等现象看，改善型需求和投资型需求已经和刚性需求齐头并进，“6月楼市将因此而继续走高，这种态势将会蔓延2009年全年。因此，有买房需要的人，有合适的房子该买就买，房子和老婆一样，永远没有最好，只有最适合你的。”

　　那么，涨价势头明显的新房和二手房提价，会不会影响6月乃至今后北京楼市的成交量？对此，一些业内人士认为，“目前涨价的楼盘多数是在补涨，过去降价降得比较低，现在往回调整。而且除了个别有特别资本比如地理位置、教育资源等等的楼盘外，多数楼盘的提价还是很理性的，基本是平稳上调，上涨幅度不会太快。”此外，在他们看来，经历了去年一年的观望，无论是二手房房主还是开发商，都应该明白一个道理，供需市场有无形的手在起作用，合理的价格才会形成有效的需求。(余美英)