今年1至4月，本市一二手住宅成交比为1∶1.21

　　经过二十多年的发展，尤其是近十年来的快速发展，上海房地产市场正走向成熟，即以二手房为主的时代。

　　上海易居房地产研究院最新发布的研究报告显示，今年1至4月，本市一手商品住宅成交476万平方米，二手住宅成交574万平方米，一二手住宅成交比为1∶1.21。网上房地产可售量显示，截至今年5月21日，一手住宅可售量为642万平方米，二手住宅可售量为1017万平方米，二手住宅可售量明显大于一手住宅，供应结构同样会导致相似的成交结构。2005年和2008年，本市二手住宅成交量已先后两次超过一手商品住宅成交量。(具体数据详见附表一)

　　二手住宅成交占主导的态势已经形成。据上海市房地产经纪行业协会有关负责人介绍，自1988年本市首块土地实施批租，拉开了房地产市场的序幕。房改、取消实物分房、二三级市场联动、内外销房并轨等一系列政策的实施，促进了房地产市场的发展。上世纪90年代初，一些房产中介机构出现并开始从事经纪业务。1997年年底，上房置换打出“小小贴补换新家”的口号，彻底改变了人们的传统置业观，卖旧换新活跃了房地产市场。之后，我国台湾、香港乃至国外的一些房产中介品牌陆续来上海开拓市场，二手住宅成交量逐年成倍增长。最近几年，本市一二手住宅成交量已非常接近，2005年和2008年二手住宅成交量更是超过一手住宅。今年，这一发展趋势难以改变，未来几年它们的差距还将进一步拉大。随着土地资源的消耗，上海外环线以内适合新建住宅的土地越来越少，增量住房将更多在外环线外郊区出现，但市民改善型购房相当部分会集中在外环线以内。从中可见，本市的住房需求将主要通过二手房市场来实现。

　　“两个中心”建设利好房地产市场的发展。今年3月25日，国务院批复上海在2020年基本建成“国际金融中心和国际航运中心”的建设意见。从中长期来看，“两个中心”建设将对上海房地产市场发展带来巨大动力。易居房地产研究院有关人士认为，上海房地产市场的一二手住宅成交结构，正慢慢向纽约、伦敦等国际金融中心的形态靠拢。从城市定位来看，纽约和伦敦是世界著名的金融中心，也是著名的经济、贸易、文化等中心，房地产市场得益于这样的城市定位，获得持久的发展动力。上海在“两个中心”的建设规划下，未来城市发展空间较大，房地产市场也将获得更快发展。目前，伦敦和纽约的住房市场均以二手房为主，伦敦一二手住宅成交比例为1∶10左右，纽约一二手住宅成交比例在1∶8左右。由此可见，对于上海目前一二手住宅成交比例1∶1.2左右的水平来看，未来发展空间还很大，二手房市场还有很长的路要走。

　　二手房主导的现象越走越近。2005年至2008年，本市一手商品住宅年均成交面积为1534万平方米，二手商品住宅年均成交面积为1451万平方米，两者比值为1∶0.95，已经非常接近。易居房地产研究院预测，今年全年，本市一手商品住宅和二手商品住宅总成交面积将达到2985万平方米左右。其中，一手商品住宅为1200万平方米左右，另外1785万平方米左右由二手住宅来解决，一二手住宅成交比可望达到1∶1.49。2009年至2012年，本市一手商品住宅和二手住宅需求量约为11.194亿平方米。其中，一手商品住宅供应量约为4500万平方米，其余7440万平方米需求缺口须由二手住宅来解决。由此推算，未来四年，本市一二手住宅平均成交比重约为1∶1.65。