主持人：唐文祺

　　嘉宾：上海中原地产研究咨询部经理马冀

　　5月的上海楼市仍然呈现“井喷”，在成交量大幅增长的刺激下，开发商的定价开始初现上涨势头。开始得到投资性需求支撑的楼市会如何走？未来房价趋势如何？上证第一演播室请来业内人士做出解答。

　　主持人：这一轮的市场行情，与2007年相比，有什么不同之处？

　　马冀：今年起自3月份的这一轮成交回暖，量价齐升的态势连续“保持”到了5月。从当月的日均成交量来看，与4月份基本持平。不过，最近一周的成交放量明显，并创下日均成交新高纪录，属于不折不扣的“红五月”。

　　对于楼市走暖的形势分析，个人认为是由于前期积累下来的需求释放所致。如果把去年也计算进去的话，平摊下来的月均成交量只是称得上“乐观”而已。不过，与2007年的报复性追涨的情况不同，今年的成交回暖，最为明显的一个特征是买方心态表现理性。我从市场层面了解过，许多买家，尤其是二手房市场的买家，会更倾向于考虑未来后市的风险波动因素。一旦超越了自己的心理价位或承受能力，买家便会考虑放弃。

　　主持人：如今是投资房产的时机吗？

　　马冀：根据数据观察，从3月下旬开始，二手房市场中具备投资性需求的客户，所占比例上升至三成左右。这的确反映出，与以往刚性需求占绝大部分比例的情况不同，投资性需求和改善性需求开始有所入市。

　　不过，我需要强调的是，如今的投资性需求，皆是想持有物业5年以上的长线投资类型。当然，不容回避的是，目前的投资回报率很低，普遍在3%以下。我的建议是，如果按照等额本金法来归还贷款的话，只要每个月的租赁收入与支付利息相持平，便可以用做投资了。毕竟按照目前的投资策略，更应着眼于物业未来的自然增值性。

　　关于投资物业的选择，在充分考虑总价和交通出行成本的前提下，一些补涨空间很大的区域值得关注。如轨道交通8号线途经的浦江镇板块，推出了浦江智汇园、一品漫城等不少新盘。这部分新盘本身总价起点低且户型合理，未来价格势必会逐步上走。个人建议这是个投资入市的好机会。

　　主持人：大家较为关注的话题是，开发商会不会乘着这一轮回暖顺势继续涨价？未来房价走势如何？

　　马冀：随着市场成交量的大幅增长，成交价格的确有上涨势头。除了降价促销纷纷取消之外，开盘均价还有普遍上调的现象。4 月份，政府还出台了相关政策，即希望通过降低商品住房资本金比例以刺激房地产投资。受到各方面因素影响，市场信心的逐步恢复也是意料中事。

　　不过，目前市场中房地产企业实行整合的状况日益明显。不少开发商也认识到，只有加快消化速度、促进销售，才是迅速回笼资金的有效方式。在目前购买心态日趋理性的情况下，房价大涨的可能性非常小。不过，从长远来看，未来一两年的楼市前景还是被看好的，所以更趋现实性的是，房价会呈现出平稳向上的发展趋势。