此前业内人士普遍认为，如果今年楼市回暖纯属刚性需求使然，那么在出现“金三银四”后，成交应会有所萎缩，尤其是在部分开发商开始调高价格的情况下。然而4、5月的楼市却出乎意料的一步步稳定回升，“暖”势不改。究其原因，主要是改善型及投资性需求已经重出江湖。

　　需求结构已经悄然生变

　　在业内看来，楼市内置业者的结构正在发生微妙变化。“自住购房者的刚性需求已经释放了几个月，为什么成交仍有支撑力、房价仍在上行？需求结构的变化显然是一个推手，如4月以来，上海、深圳等地大户型、高端住宅的销量十分可观，此类产品显然是面向改善型和投资性需求的。”有市场分析师指出。

　　记者了解到，在住宅市场，除了改善型置业者，投资型客户的身影已开始闪现。如在3月的中低档房源热销后，4月以来上海的中高档楼盘也迎来成交高峰。“为什么4月后很贵的项目也卖得动？因为有不少买家带有投资目的。”世邦魏理仕住宅事业部高级董事陈炜坦言。如其代理的一个酒店式公寓项目，近两月卖出约百套，其中约两成为台湾人；又如其代理的新天地旁的一个均价高达每平方米8万元的高端公寓项目，有温州客先订购了2套小户型，且当得知该批房源仅3套小户型后，便把最后一套也“吃进”了。

　　“但需要指出的是，此类购房者我已经把他们看作上海人了，因为他们在上海已经生活了多年，也买过房，很了解上海楼市，现在纯外籍或外地人士跟风炒房的很少。”陈炜介绍，“而从他们的投资动因上看，保值是第一位的，主要是担心通货膨胀，而优质地段的高档房源最为抗跌，外加股市回升，不少人赚到一笔后还是选择套现，然后投入价格波动平缓的楼市。同时，他们也普遍判断今年下半年的楼市情况肯定优于去年下半年，所以有一定的投资信心。”

　　陈炜还指出，楼市有一个传导性，去年四季度楼市迎来利好后，上海楼市的反应是由外围向市中心、由刚性需求到改善性和投资性需求的一种延伸，其中价格仍起到关键作用。“有人只看到前期刚性需求关注的普通住宅价格降了，由此带来成交回暖，随后有些开发商反过来采取涨价措施，而后面入市的属于追涨。其实不然，高档住宅的价格其实也降了，只是降价动作比普通住宅慢一拍，且降后的价格在普通消费者眼里仍很高。近期步入高端住宅市场的投资者还是在降价的基础上被吸引进来的，如单价8万的那个项目是从10万的均价降下来的，很快带动了4、5月十多套的成交。”

　　再如非住宅市场，根据国家统计局的数据，今年1-4月全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%；其中，商品住宅和商业营业用房的销售面积均同比增长，唯独办公楼销售面积同比下降10.5%。在业内看来，前几年持续上涨的办公楼市场目前已出现租售量价均下滑的“拐点”。“上海办公楼市场也面临这种境况，不过投资需求还是存在。”一位正在销售上海某甲级写字楼的代理商坦言，“分割比较合适的小单元就有吸引如温州客等联合落单的可能；也有IT企业买下我们一层楼，能放租就放租，租不出去暂时空着也无妨，因为企业的老板只是愁赚来的钱没有投资渠道，投资股市不放心，还是宁愿选择不动产。”

　　非理性炒房热还未出现

　　总体而言，业内认为目前楼市内的投资需求尚未火热到对整个楼市的健康构成“威胁”。“问及一些业内外朋友，既然不急着买房住，为何在经济尚未全面复苏之际，还敢投资房产？一个典型答案是：担心流动性泛滥催生通货膨胀，而买房能保值。各国货币供应量确实正在高歌猛进，如果很多人都这么想，楼市中的投资需求必然增多，自然也会推高房价。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭直言，“不过，由于企业和机构一般不会轻易投资房产，目前楼市的阶段性回暖大部分属合理的自住需求，少量投资需求入市也基本都属个人投资者，类似2007年楼市火爆时期企业和个人贷款炒房的非理性行为尚未出现。”

　　再以数据为例，央行上海总部的数据显示，2008年“两外”(外地和境外)人士住房贷款余额在上海个人房贷中占比不断上升的情况在今年一季度同比减少14.7亿元，而上海居民住房贷款余额则同比增加了34.7亿元。分析师认为，这说明上海本地住房需求旺盛，且主要是刚性需求。

　　另外，3月以来上海二手房贷款增加额度很大，已取代了一手房的主角地位，成为拉动房贷增长的主因，同时上海中高档二手住宅成交出现明显回暖。“我们对市中心区域的门店作了调查，目前购买中高档物业的客户，主要是上海本地、以小换大的改善型需求，外界猜测的投资客眼下并没有大量出现的迹象。”易居臣信市场研究中心杨晨青表示，“当然，前期作为推动成交量回升主力的刚性需求在经过几个月的集中释放后，已逐渐出现后继乏力的态势，未来如果要推动楼市继续上攻，需要激活改善型需求，但改善型需求又通常并不具备刚性需求的那种购房紧迫性，这就会使成交周期有所拉长，未来成交量的增长幅度恐怕不会像前期那样巨大。”

　　不过，出于对楼市可能再度出现非理性走势的顾虑，对于投资性需求，业内多持一种防御性的态度。如银行方面强调房贷工作重点是对房地产“合理消费”的信贷支持，将按照监管部门的要求区别对待、谨慎放贷。(记者 李和裕)