国家统计局12日公布的房地产市场运行情况显示，1月至4月，全国商品住宅销售面积增长18.6%，商品住宅销售额更是大增38.6%。

　　然而，经历了“金三银四”的热闹，面临“红五月”考验的楼市，夹杂着来自开发商、专家学者、政府部门等不同方面的声音，高退房率、“假按揭”、涨价潮等乱象纷呈，越来越让人看不懂。

　　退房风波令“红五月”陷迷雾 传统的“红五月”来了吗？

　　在北京、上海等有风向标之称的城市，业内人士均慎言“红五月”。因为进入五月以来，在有大量新盘入市的情况下，楼市并没有出现期待中的成交热。

　　北京房地产交易管理网的公示数据统计，5月3日至9日，北京住宅期房网上签约量比之前一周下降13.91%，而且这是北京住宅期房网上签约量连续第三周下滑。在上海，4月27日至5月3日商品房成交面积比前一周减少了22%。

　　与此同时，最早在北京被曝出的退房风波已愈演愈烈，大有在全国蔓延之势。截至13日，北京市房地产交易管理网上共有1758条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得“有些不正常”，达20%以上，个别楼盘的退房率甚至超过85%。西安、南京、深圳、长沙、杭州、成都等城市出现高退房率的消息也相继见诸报端。

　　不少业内人士表示，不排除某些开发商内部换手制造“假按揭”，既骗取贷款以解资金链的燃眉之急，又营造楼盘热销的假象，贷款到位后便迅速退房，待市场好转再涨价售出，多赚一笔。

　　“三四月份的‘小阳春’，其中究竟有多少是开发商自导自演的假按揭？”一些打算购房者在受访时表示，种种乱象让“红五月”的走向更加迷茫。

　　迷雾背后涌动涨价潮

　　“总体而言，‘小阳春’主要是市场本身的力量在起作用，不是‘房托’‘假按揭’所能左右的。”北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇说，过分炒作有夸大之嫌，但“假按揭”的出现在相当程度上打击了市场信心。

　　数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。这说明，尽管价格未恢复到去年水平，但有了成交量的撑腰，开发商的提价行为更加明显。

　　北京市民张苏告诉记者，他4月初在北京南四环附近看中一处楼盘，当时对外宣传的均价是每平方米8500元，但12日他从售楼处得到的消息是已经涨到了9500元。“现在的价钱我一咬牙一跺脚，还能买得起，过几天开盘时价钱要是再涨，我就只能放弃了。”

　　记者采访了北京十多处楼盘后发现，绝大部分都上调了价格，从每平方米300元到3000元不等，还有售楼人员告诉记者“周边的楼盘都在涨”，问及调价原因，基本上都是“房子很好卖”。

　　4月底开盘的“上海建筑”的一位销售人员透露说，有的楼盘前期通过诚意金、VIP卡等方式大量累积客源，开盘时边涨价边推盘，造成 购房者排大队抢购的局面，这在业内已是常见的营销手段。“同一栋楼的不同单元，开卖时间前后差上一星期，每平方米就能再涨1000元，甚至还有楼盘雪藏一些好户型，等市场好的时候以更高价格卖出”。

　　王正宇表示，在当前信息严重不对称的房地产市场，“假按揭”等风波已经令相当一部分购房者保持谨慎观望态度，开发商在此时选择提价，无疑会给已出现企稳迹象的市场带来伤害。

　　涨价潮恐难延续

　　“现在的行情来之不易，是自住需求集中释放、开发商低价促销、国家相关政策支持、媒体积极宣传等多方面共同作用的结果，现在开发商趁热涨价，这样发展下去回暖行情将不再延续。”中国房地产业协会副秘书长何琦说。

　　王正宇也分析说，以自住为主的购房需求在经过1月到4月的集中释放之后，相当大一部分已被消化，未来一段时间内楼市的正常表现应该是成交量逐步放缓，出现小幅的回调震荡并逐渐走稳。

　　王正宇表示，近期多个楼盘涨价，肯定会抑制部分对价格比较敏感的刚性需求，使成交量的下降趋势更加明显，进而导致涨价乏力。

　　“逐利性使得大部分开发商选择了涨价，但这是一种短视行为，最终还是会伤害整个市场，包括开发商自身。”何琦说。

　　上海易居房地产研究院日前发布的《全国商品房空置研究》显示，部分一线城市存在空置率过高情况，其中北京形势最为严峻。2008年，北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍。同时，北京商品房空置面积消化周期达到12.9个月，同比翻了一番。这就意味着开发商将面临很大的库存消化压力。

　　何琦说，目前市场难言真正回暖，实际的房价与老百姓的承受能力仍然有一定偏离度，成交量正处在上冲乏力、可能下滑的关口，价格指标是决定未来市场走向的关键因素，开发商应该珍惜和保护当前的市场热情，如果一味涨价，可能会令“小阳春”行情提前结束。（记者 邹伟 来建强）