高房价一直是中国百姓的心头之痛，也是今年“两会”的民生焦点之一。怎样买得起房、住得上房是老百姓关心的；如何宏观调控房产市场，抑制房价上涨过快，是政府面临的难题。本版将陆续推出外国房产法规政策专题，看看看国外在房产调控方面是如何做的

　　拥有一套属于自己的房屋是绚丽的“美国梦”的光环之一，尽管实现这一梦想的美国人只占全国人口的一半，但住房问题并未成为尖锐的社会矛盾。这一方面是由于美国地域广袤，人口压力不大，房源有充足保证，另一方面也得益于成熟的市场主导以及灵活的政策调节

　　合理布局舒缓住房压力

　　美国的房产价格总体呈上扬趋势，但涨幅是平稳的，而且与经济社会发展水平是合拍的。记者调查发现，华盛顿市中心一套一居室的公寓在1995年售价约为5万美元，现在的市场价格将近30万美元，一套联排别墅的售价当年约为20万美元，现在的价格升至80万美元左右。

　　“房贷危机”之后，全美房产价格相对稳定，独栋房屋的全国均价在20万美元上下。除了一些变化性的因素外，居住区域的合理布局对房产价格亦起到重要的稳定作用。

　　美国的房产市场主要由中心城市、城市郊区和非都市区三大部分构成，房产价格也因此呈现阶梯式的差异。同样是100万美元，在纽约的曼哈顿只能买一间100平方米的公寓，但在弗吉尼亚州靠近华盛顿的地方，就能买下一幢数百平方米的独栋房屋。而在中部的一些州，几万美元也可以拥有独栋房屋。

　　美国的人口为3亿多，房屋总量超过1亿套，不同市场的房源都很充裕。人们可以根据自己的经济条件和生活需要进行选择，不必挤破脑袋“蜗居”在中心城市。由于美国的城乡差别很小，家家户户又有汽车作为交通工具，很多人宁愿选择在距城市20到50公里的地方安居。

　　房源多样保障不同需求

　　租房是不少美国人安居的方式，这一市场在人口流动较大的城市十分火爆，而房源也呈现出多样性。在华盛顿及周边地区，人们可以花5000到6000美元租住三居室的豪华公寓，也可以花几百美元租个普通的一居室。而在纽约，租住房子的人口占到65%，他们大多是年收入在10万美元以下的家庭。

　　为确保低收入阶层的住房需求，美国政府规定，每一个住宅小区在规划和建设中，应将一定比例的房屋留作低价房。譬如在纽约，市政府要求开发商若在属于政府的地皮上兴建楼盘，必须拿出20%的单元供给低收入者。

　　这些低价房没有区域限制，可以位于城市的任何地方，甚至是寸土寸金的黄金地段。低收入者既可以购买这些房屋，也可以选择租住的方式，政府还会对租金进行控制管理。不过租住者必须是以满足居住为前提，这种优惠的租住房不能被继承和转让。

　　针对老年群体，政府则兴建专门的老年公寓。这种公寓的租金不仅便宜，而且会配备更多的无障碍设施，同时提供更可靠的安全保障。

　　多种举措遏制投机炒房

　　美国的房产市场根本上是以居住型为主，投机炒作的空间并不大，但随着外来移民的不断增多以及一些暴发户拓宽投资渠道需求的上升，投机炒房也成为一种不容忽视的危机。政府则通过“组合拳”式的多种举措，对这种行为进行遏制。

　　利率是政府影响房市的主要杠杆。美国人买房基本上都是向银行借钱，利率的高低在很大程度上决定着买房者的决心和热情。政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠，但对居住型和投资型的房产交易，贷款利率是不同的。虽然利率之差并不大，但显示了政府鼓励解决居住、适当控制投机的一种引导性姿态。

　　税收是另一种调节方式。联邦和州政府对民众购买的房产，每年都要征收一定的房产税。房产税并不固定，而是根据当年的房地产市场行情来评估。其比率虽然不足房价的1%，但水涨船高，房价上涨的时候，房主所要缴纳的房产税也就跟着加码，这在一定程度上压缩了投资炒房的获利空间。

　　严格贷款程序是第三大手段。金融危机之后，人们发现从银行获得贷款的手续更加严格了。银行不仅会调查申请者的家庭收入，了解其偿贷能力，而且会将信用记录作为判断尺度。最新的政策表明，对一些金融信用记录不良的人，各用人机构在招聘时会更为谨慎。这些人连饭碗都难找，也就与买房置地无缘了。对获得购房贷款的申请者，银行也要求其每月偿贷金额不会超出家庭月收入的三分之一。这一方面能保证房产信贷环节不会出现坏账，另一方面也使购房者不会因为偿贷而降低生活水准。

　　人为操纵市场后果严重

　　促成美国房产市场总体平稳的原因还有很多。譬如土地价格便宜，通常只占房屋价格的20%。还有人们购房和还贷的压力相对较低，不少人是由租转买的，因为他们在计算成本之后，发现在合适的时机买房比租房还便宜。再有美国人的居住心态很好，只要活着的时候有条件不错的地方住，买也好，租也罢，公寓或是房屋都不成问题。

　　更重要的是，美国的房产市场根本上遵从的是市场的主导。在完成了工业化的大发展后，美国房产市场的供求状况大体上已趋于平衡。不论是售房市场，还是租房市场，二手房屋都是绝对的主角，这从一个方面反映出市场的稳定状态。同时，由于二手房屋交易形成的利润空间不大，市场上也就避免了投机暴利。

　　有趣的是，美国的房产市场与经济状况形成的是反向走势。20世纪90年代至本世纪初，美国经济在网络科技的推动下延续了10年的繁荣时期。美联储为了防止经济过热不得不13次升息，而经济大繁荣却没有带动房产市场的大幅上扬。相反，“9·11”事件后美国经济开始出现衰退，美联储11次降息以刺激经济，而在经济低迷的时候，美国房产却出现全面上涨。

　　专家指出，违背市场规律、人为操纵房产，是引爆房贷危机并进而形成金融风暴的根本原因。政府为使房产市场成为拉动经济的新动力，任由金融机构不断降低信贷门槛，吸引大量民众盲目进行房产购置，最终酿成严重的后果。房产市场有其自身发展规律，任何人为推高或压低房价的行为，都将付出惨重的代价。