热钱来袭！香港和内地的楼市又被热钱搅起，显得动荡不安。首先是内地热钱大举进攻香港楼市，炒高楼价，引发泡沫担忧。而现在，赌人民币升值的海外热钱也正以各种隐蔽的形式渗入到内地房地产市场，给正在调整中的中国楼市增加了更多不确定因素。

　　⊙记者 刘伟 ○编辑 王晓华

　　香港是国际资本、全球富豪云集的地方，而2009年，内地热钱和富商却成为香港楼市的主角。统计数据显示，今年以来，由于内地热钱的不断涌入,香港的普通住宅楼价累计已经上升28%，香港豪宅市场“天价”不断被刷新，结构性泡沫已经成为公众讨论的话题。虽然特区政府频频做出动作以示“降温”，但却并未能阻止内地热钱持续炒楼的热情。

　　不断刷新的香港“天价”豪宅

　　目前香港的楼价已回复到去年中的水平，其中豪宅价格更高于1997年的高峰水平。另据中原地产统计，截至9月份，今年2000万元以上住宅成交宗数达1656宗，约占整体物业成交约2%；成交564.3亿元，超越08年全年，为近5年次高水平；成交量仅低于07年楼市高峰期的全年2398宗。

　　而在09年的香港豪宅市场，名流香港购置豪宅刷新“天价”纪录的声音不绝于耳。

　　腾讯董事局主席兼CEO马化腾年初斥资1.6亿港元在香港购买豪宅。该豪宅位于渣甸山名门，马化腾将三座57及58层复式户型悉数买入。

　　体操王子李宁一家三口被香港媒体发现住在香港南区豪宅之王香岛道33号一间约600多平方米的三层独立屋，市值3亿港元。

　　据香港媒体报道，阿里巴巴主席马云，年内以3亿港元，购入嘉里建设位于中半山地利根德里的BranksomeCrest顶层连泳池特色复式户。

　　就在市场惊异于刚刚刷新的豪宅“天价”纪录时，日前，一名中国内地神秘富豪以4.39亿港元买下香港岛半山干德道39楼盘68楼A室一栋公寓，创下了世界纪录。

　　炒楼——内资热钱不可小觑

　　香港本地资金是参与房地产市场的重要组成部分，但不容忽视的却是内地源源不断涌入的“热钱”。和外资热钱不同的是，内资热钱主要热衷于楼市，而外资热钱则更希望通过“热钱跳板”来参与内地经济的复苏和人民币升值。

　　那么，到底有多少内地热钱在参与香港楼市？统计数据显示，09年以来，中国内地买家占香港住宅市场总成交量的11%。内地买家对每单位1000万-2000万港元的物业最感兴趣，占总成交量的16%；分别有13%和12%的内地买家购入500万-1000万港元及2000万港元以上单位物业；500万港元以下单位只占4%。另据中银香港最新研究报告，目前进入香港楼市的内地资金，约占全部成交金额的5%~10%，以2008年住宅成交金额3400亿港元计，内地资金达到170亿~340亿港元，而且这些资金主要都集中在豪宅市场。

　　市场分析人士指出，事实上，目前参与香港豪宅市场的内地热钱比例已达到两到三成，而且有进一步走高的迹象。

　　“内地涌港的热钱基本上由四部分资金构成”农银证券(香港)分析师郭信麟指出，首先是今年在内地股市和楼市赚到钱的投资者。今年初以来，上证指数上涨了一倍多，在这其中获利了结的一部分投资者将目光投向香港市场。由于香港证券市场和内地证券市场有一定差别，很多内地投资者不是很熟悉，更多的内地热钱把目标锁定在楼市。另一方面，内地一线城市楼市从09年初以来也有了较大涨幅，再向上的空间已经不是很大，而同期香港的楼市却由于资金的追捧楼价迭创新高。恒地(香港)主席李兆基在今年7月下旬时表示，香港楼市年内会有5%—10%的上涨空间。而同期内地股市出现转折，楼市也接近高点。由于更看好香港楼市，很多在内地楼市中获利的投资者便将目光投向香港楼市。

　　第二部分是内地特别是珠三角地区的实业家，由于出口受阻，海外订单大量减少，同时也出现了“用工荒”。在此情况下，很多实业投资者关闭工厂，将资金从实业领域撤出，转而投向临近的香港房市。

　　第三部分是一部分在内地投资的港商，受市场不景气的影响，这部分投资者纷纷撤资，回港“炒房”。

　　“第四部分投资者，就是进行投资移民的内地投资者。这些投资者基本上是内地富豪，但由于偏好香港的环境，或者是为了让子女有一个香港身份，以期获得更好的发展空间。”郭信麟指出。统计数据显示，香港于03年10月推出投资移民计划以来，共有4350人获批，总共为香港带来308亿港元。据香港入境处资料显示，获批人士平均每人投资额达708万港元，高于计划规定最少的650万港元。在各类制定投资项目类别中，投资房地产的达28%。

　　监管层“降温”热钱“热情”不减

　　不断刷新的豪宅价格不但引爆了香港豪宅投资热潮，而且引起了香港民众对豪宅天价“传染”普通住宅的一再担忧。

　　香港特区行政长官曾荫权在10月中旬出席特区立法会答问大会时则表示，目前普通住宅与1997年10月的高峰期仍相差约25%，“暂未见到一个明显的泡沫”。就在以上言论发表后不久，香港金管局10月24日宣布，收紧2000万元或以上住宅物业按揭成数上限至6成，低于2000万元物业楼按实际贷款额不得超过1200万元，实时生效。10月27日，香港特区政府财政司司长曾俊华会晤10多名地产商，表明政府会在必要时机对楼市采取果断措施。

　　监管层从开始的宣称“无泡沫”到几周内又是收紧按揭，又是找会晤地产商，这无疑给市场传达了一个信息，那就是——市场确实是需要“降温”了。

　　在监管层频出监管措施的情况下，日前香港举行的物业拍卖会上，拍卖方推出的5项贵重豪宅因缺乏竞投，遭拍卖负责人收回。另据最新消息，香港楼市成交呈现降温迹象。地产界预期，至明年初，交投量会比今年9月萎缩逾30%，二手楼价钱则会明显回落。

　　但值得注意的是，监管层的举措并未阻止热钱涌港的热情。最近的数据显示热钱依然加速流入香港，银行体系总结余至10月30日已增加至2483.9亿元，逼近今年5月18日的2,531亿港元的历史最高纪录。据统计，本月金管局已累计向市场注入871.88亿港元，为今年来的最高月度纪录。而港元兑美元截至11月3日早盘仍维持于7.7502水平，与触及强方保证只有一线之距。有分析人士指出：“短期来看，热钱还会持续流入，虽然监管力度不断加大，但这并不影响投资者炒楼的热情。”