在内地银行业去年经历了异常汹涌的房贷放水后，香港银行业从今年开始群起效仿，亲临上海招揽房产投资客，在血拼低利率上相比内地银行有过之而无不及，甚至为争抢房贷生意接连推出1%以下的超低利率。虽然香港金管局近日协调降温利率战，但仍吸引不少沪上房产投资客纷纷赶在4月底的最后期限前下单购置香港房产。

　　转战

　　从香港到内地

　　香港房贷生意瞄准上海豪客

　　“我们总行在香港目前推出的房贷年利率不到1%，实际只有0.8%左右，很适合上海客户在香港投资房产。”Steven是一家外资银行香港总部按揭业务高级经理，最近该行基本上每个周末都在上海陆家嘴的五星级酒店举办论坛，应邀到场的都是该行在上海的私人银行客户。最近推出的超低利率房贷成为该行不遗余力推销的重点产品。

　　“虽然香港房价在当地普通人看来已经高到天花板了，但现在上海有钱的人实在太多，根本就不把香港的房价当回事。”外资行按揭经理Steven对记者表示，内地银行在信贷业务上往往可以吃到“铁公基”项目的政府大单，但香港很多银行在息差收入上主要以面向个人客户的零售银行为主，而房贷按揭业务一向占了大头。

　　据了解，不少香港银行的按揭贷款业务从今年开始出现转型，不再局限于香港本地的客户，而是纷纷加大进军内地市场的力度。外资行按揭经理Steven解释：“香港的房价经过去年那一轮的上涨后，很多香港普通人根本无力供房贷，所以香港银行面临本地客源减少的情况。但是内地有钱人到香港买房的趋势有增无减，所以香港银行干脆主动把房贷生意做到内地，上海是理所当然的第一站。”

　　记者从外资银行业内了解到，香港银行业的房贷业务在进军内地前，一般由其设在内地的法人子银行负责打前站，提供私人银行这一级别的高端客户，而作为潜在客户目标的上海豪客通常账户资产都在3000万以上。

　　变化

　　从“P减”到“H加”

　　利率竞争白热化出现“地窖价”

　　“由于港元是实行联系汇率制度，所以港元基准利率一般是紧跟美元变化的。”另一家总部在香港的外资银行房贷专员David向记者分析，由于美联储在2008年金融危机爆发后连续调低美元基准利率至0%到0.25%的区间，所以港元利率也一再“跳水”。由于同业拆借市场成本很低，这在客观上为香港银行目前的房贷大战埋下了“导火索”。

　　据外资银行房贷专员David介绍，此前大多数香港银行通用的房贷按揭利率是按照“P减”方式来计算的，其实就是在最优惠利率(P)的基础上减去一个固定利率得出实际按揭利率。目前香港银行业提供的最优惠利率已经降低到30年来的最低水平，例如汇丰和中银香港的最优惠利率是5%，渣打和恒生的最优惠利率是5.25%；而被减去的固定利率根据客户贷款额度、期限和还款方式的不同而有区别，一般在2.75%到3.25%之间。所以，按“P减”方式计算的香港银行房贷年利率一般在1.75%-2.5%，与内地银行法定最低的房贷利率4.158%相比明显低了许多。

　　“但为了竞争内地的房贷客户，有香港银行从今年初又推出了另一种‘H加’的按揭利率，引起不少银行跟风。”房贷专员David解释，这是指在香港银行同业拆借利率HIBOR(H)的基础上加上一个固定利率。目前HIBOR利率只有0.07%，而加上的固定利率一般在0.7%左右，所以香港银行用“H加”方式确定的房贷年利率通常约为0.75%。

　　“房贷利率从P减到H加，结果降得只剩下一个零头了。”房贷专员David感叹香港银行为吸引内地投资客，房贷利率已经降到了“地板价”之下“地窖价”。

　　效果

　　超低利率魅力不小

　　沪上投资客抢“末班车”

　　“现在香港监管部门对房贷低利率已经多次吹风，那边的中介催我一定要在下个礼拜前签字搞定按揭合同，否则超低利率可能落空。”在世界500强企业担任高级主管的江先生对记者表示，春节前他将民生路张杨路附近的一处房产以360万的到手价出售，节后他和家人在接连两个周末都飞到香港看房准备下单。

　　“虽然现在香港房子单价比上海贵，但从投资成本和收益来看更划算。”江先生算了一笔账，如果他用手头现金在国内再次购房，只能按二套以上房贷对待，不仅首付至少四成而且大多数内地银行给的利率比较高。而他看中的那套香港住宅只有1000万港元出头，首付只要三成，而和几家香港银行房贷专员初步商谈后的最低年利率只要0.73%。

　　就连香港银行业的老大汇丰银行在今年2月也推出HIBOR加0.65%的超低房贷利率，此举震惊香港按揭市场。但据记者了解，目前香港银行推出的超低房贷利率已限定在短期内有效，例如汇丰和花旗银行都将客户申请超低房贷利率的有效期设在4月底，而建银亚洲率先表示因已到期所以将停止提供超低房贷利率。

　　监管

　　超低利率风险太大 金管局协调降温利率战

　　从去年下半年开始，内地房产投资客成为推高香港房价的绝对主力，香港金管局为此不得不将价值在2000万港元以上住宅物业首付比例从三成提高到四成，但香港银行在房贷利率上的血拼仍愈演愈烈。据金管局统计，从去年下半年以来，受内地房产投资客青睐的“H加”房贷利率计息方式的市场占比从5%左右猛增至60%。

　　“香港金管局已经在考虑给房贷利率战降温了，我们最近通知有意向的客户一定要赶在4月底前签好按揭合同。”外资行按揭经理Steven向记者透露，金管局已经开始找多家香港大银行互相沟通，可能会很快制定稳定的按揭利率参考水平。“房贷利率竞争是一个恶性循环，目前的情况是不健康的，香港银行业必须更理性一些。”香港银行公会主席洪丕正在3月初对外明确表示，经过与金管局共同讨论，认为目前香港银行在按揭低利率上的竞争只是短期现象，金管局正与个别银行商讨房贷利率的下限水平。金管局的主要目的是希望香港银行业在房贷利率定价时，能考虑到利率和呆坏账的周期性风险，不应只看目前状况，而应该考虑到利率上升后可能带来的影响。徐可奇

　　澳门

　　“我们买房时的利率是2.45%”

　　来说说澳门买房的房贷政策。以中国银行澳门分行为例——我家买房时是在中行申请的房贷——尽管我们并不是澳门居民，不过先生在澳门工作，可以向当地银行申请贷款。我们向银行提供了工作收入证明，按照规定，贷款的每月还款额不能超过每月收入的1/3；个人身份资料，借款人年龄须在65岁以下；银行财务资料以及与工作单位签订的合约。银行审贷人还会提几个问题，比如，与单位合约的时间只有几年，但贷款时间最长到30年，假如你合约终止了，如何保证还贷？还有，你们会长期在澳门工作和生活吗？在澳门有没有其他的财产等等。核心就是通过对申请人职业、收入等信息的核查，确定银行的贷款能否放给你，以及给你怎样的优惠利率。

　　澳门的房贷利率是可以货比三家自己去谈的，大致的利率是P-2.75%，P是市场利率，会根据市场浮动，但减去多少并不是固定的。我们买房时先跟葡萄牙在澳门设立的大西洋银行谈过，他们只能给很少的优惠利率，所以才转到中国银行的。中行最后确定给我们减去2.8%,当时的市场利率是5.25%,所以我们买房的贷款利率是2.45%,贷款成数出乎我们意料，居然可以达到9成，申请的贷款币种可以是澳门币也可以是港币。贷款审批完成之后，房产中介、银行、律师以及我们买房的买主和卖房的卖主坐在一起，大家一起签买卖合同，买房主要的法律文件就搞定了。

　　王庆慧 发自澳门