1月10日，国务院出台了《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对二套房贷政策做出明确规定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”同时，央行也召开了年度工作会议，对房地产信贷进行了指导。2010年，房地产信贷市场面临着新的形势，本报再次在京、沪、深三地展开房贷调查。

　　北京

　　“风险定价”难住银行二套房利率争相下浮

　　近日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“国11条”)，对二套房贷政策做出明确规定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　“国11条”虽然明确首付款比例按40%“一刀切，但对二套房贷利率“按风险定价”的表述却让业界困惑。记者以贷款购房者的身份走访咨询了北京多家商业银行二套房贷的执行情况后发现，虽然在首付方面严守40%，但各家银行在利率折扣上却“五花八门”。

　　银行利率参差不齐

　　业内人士指出，二套房贷款利率“严格按照风险定价”存在模糊性，给银行留下很大的操作空间，导致银行房贷利率争相下浮。

　　招商银行朝阳区某营业部的客户经理向记者介绍，目前该行对于二套房贷首付要求在4成以上，“就目前的市场情况来看，执行利率将视资信程度和还贷能力而定，肯定会给予最低优惠。”

　　该客户经理所说的“以目前的市场情况”，即各家银行之间参差不齐的二套房贷款利率。他告诉记者，由于具体的操作细节目前并未下发，利率“能低则低，以便做成这笔单子”。

　　无独有偶，中国银行某网点负责房贷的业务经理告诉记者，二套房贷业务将在首付4成的前提下，通过资质的考核确认利率标准。“我们先会上报支行，支行会根据相关指标评估资质程度，以此确定利率优惠率。”

　　当被问及是否清楚“贷款利率严格按照风险定价”这一说法时，上述房贷经理一脸迷茫。在记者走访民生银行、交通银行、招商银行等多家银行时，相关人士大多告诉记者，“一切以总行将来下发的细则为准”。

　　然而，总行是否会针对利率“按风险定价”这一模糊政策出台细则呢？有观点认为，如果总行不出台，各家银行间的利率竞争一旦开战，后果可想而知；而亦有观点认为，银监会或央行可能会针对 “利率按风险定价”这一说法出台相应的细则。

　　市场期待细则出台

　　1月13日，在国新办新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申，对于个人住房按揭贷款第二套以上的带有投资和投机性的行为实行有效的风险控制，严格坚持首付不低于40%的要求，并未提及二套房的另一重大因子——利率。

　　因此，有观点认为，各家银行今后或将以“国11条”的说法为操作指引，在7折底线的基础上，按风险实施定价，二套房贷利率最高达到基准利率的1.1倍；同时，预计银监会近期会给出一个明确的指引，更好地控制银行业风险。

　　有报道称，二套房贷在银行一线的对接窗口仍然进行该业务，但是在审批这一流程中，则基本上已经停止了，都在等待总行的细则。

　　建设银行某支行个贷经理向记者表示，目前银行依然有自主拟定房贷利率的空间，各银行总行可能会出于抑制房贷业务混乱，以及银行自身风险控制的考虑，率先出台更具体细微的利率操作标准。

　　不提“改善型”一刀切

　　“国11条”明确表示，金融机构“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　“国11条”不仅明确规定二套房贷首付必须为4成，还首次取消了“改善型住房”的提法。

　　有观点认为，“改善型住房”的提法是造成二套房贷混乱的重要原因，取消这一提法，二套房的认定标准将更加明朗，可杜绝银行利用“改善型”打擦边球。

　　此前，当记者以购房者身份做房贷调查时，房贷经理均会明确表示，第二套住房如果是改善型住房，可以按照一套房的优惠政策走，即首付两成、利率打7折。然而，记者近日采访却发现，大多房贷人员都表示“已没有那样的操作空间”。

　　某国有银行房贷部人士在接受记者采访时指出，虽然“国11条”并没有对利率提出明确限制，但在首付方面，4成首付是硬性规定，低于4成肯定属于违规。“照目前的形势看，对二套房的收紧主要在于首付方面，这也是银监会的老规定，现在国务院又重申了一次，在这个风口浪尖，谁也不敢顶风作案”。

　　深圳

　　房贷现收紧迹象首付、利率仍打擦边球

　　每经记者 黄惠敏 发自深圳

　　由于当地银行对房贷发放的宽松态度，深圳楼市曾一度疯狂。

　　记者调查发现，随着“国11条”的出台，深圳大部分银行开始严格执行政策，不再宽松放贷。但是记者调查发现，仍有银行在打擦边球，通过降低首付成数、甚至下调贷款利率吸引客户。

　　银行贷款利率“市场化”

　　在以往的政策中，二套房贷利率须为基准利率的1.1倍，但二套房贷新政策中，关于贷款利率规定的表述是“严格按照风险定价”。记者了解到，深圳的银行表示，银行要按照“利率市场化”以及“实施针对不同风险等级客户的差别化定价”来执行新政。

　　对于二套房贷政策出台后，银行如何把握贷款利率尺度的问题，招行银行给记者的答复是：在二套房贷款的政策执行上，该行以家庭为单位计算房贷次数，对二套房贷款，要求贷款首付款比例不得低于40%；贷款利率主要根据客户的信用记录、首付比例、所购住房具体情况等因素，并结合银行内部信用评级综合进行判断，按照贷款的整体风险状况进行合理定价。

　　招行表示，在贷款利率上，将执行差异化信贷政策，对于二套(含)以上房贷，将根据贷款的风险状况，适度提高贷款利率。

　　有分析师向记者表示，在自主把握贷款利率的情况下，银行为了抢夺客户资源，有可能会下调贷款利率吸引客户。业内人士也认为，贷款利率的表述给了银行很大的自主空间，银行市场化经营，日后1.1倍的贷款利率或更难成型。

　　首付仍有空子可钻

　　据了解，二套房贷首付4成的规定，自2007年9月28日发布以来至今没有更改过，2009年7月10日有关部门重申了二套房贷政策，要求各银行不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。只是银行在经营过程中的相互竞争，“首付4成”的规定仅仅只是一纸空文，极少被执行。

　　今年，二套房贷新政策出台后几天，深圳地区银行的房贷政策也立即做出了更改。记者了解到，一些银行的房贷政策已经有了收紧的行动，只是收紧的力度不一样，各银行在某些方面仍存自主性。

　　某大行深圳一支行信贷部人士告诉记者，目前该行在二套房的放贷上已经按政策执行，但是若客户在购买第二套房时房产联合署名，另一个人未有房产，则“按一套房来放贷”。该人士向记者解释，若房产联合署名中的另一人年满18岁，名下没有房产，则可以享受二套房房贷首付2成，贷款利率7折的优惠。

　　深圳一股份制银行某客户经理告诉记者，该行已经严格按照国家政策执行，客户申请第二套房贷款，一律按照国家政策，利率没有优惠，然而，首付成数却可以做适度 “调整”。目前该行的政策是，200万以下的贷款一般不做了；若是贷款在200万以上，第二套房则可以享受首付2成的优惠，只是利率仍按基准利率，不作调整。