今年公积金倒挂47亿

　　据了解，今年1—9月份，南京归集住房公积金50.69亿元，同比增长16.64%。不过，截至9月30日，今年已发放公积金贷款97.80亿元，比去年同期增长224.49%，目前已经倒挂47亿多元。

　　南京市住房公积金管理中心负责人介绍说，由于住房公积金属于地方区域性封闭运作资金，资金来源有限，资金流动性已明显趋紧，目前已出现调度困难。如今每月资金缺口10亿元左右，住房公积金个贷率(贷款余额/归集余额)已达96.16%，并以每周1个百分点的速度递增。当年资金处于负增长状态，个贷率已超预警线，如不进行控制，将影响住房公积金缴存人正常使用，极易出现提兑危机和贷款困难的现象。

　　对于公积金出现的调度困难，此前已被部分房屋中介机构预感到，建康路上一家房屋中介公司负责人告诉记者，从上个月开始，她就感到公积金较难审批下来，当时业内就有传言说公积金贷款将要被收紧。

　　楼市火爆贷款量剧增

　　为什么今年公积金一下子倒挂47亿多元？该负责人介绍说，这主要因为今年以来房地产市场住房销售量大幅走高，选择公积金贷款的市民大幅增加，最终导致公积金贷款量剧增。

　　南京师范大学毕业的王晴工作已经有四五年了，手中攒下20多万元，今年6月份她开始在河西、江宁一带看房。经过2个多月的时间看房，最终她选择在江宁购买一套89平方米的房子，不过这套房她并不满意，“但如果再不下手的话，也许就要被别人买走。”王晴回忆说，果然，几天后，该楼盘好一点的户型也被抢购一空。

　　据了解，今年1—5月，南京全市商品房销售增幅除2月份外创下新高。商品房销售面积318.89万平方米，比去年同期增长45.3%，商品房销售一直处于持续回暖态势。从销售结构看，住宅及商业营业用房分别销售304.00万平方米和9.4万平方米；从二手房看，5月当月成交量达62.3万平方米，较2006年月均销售量35.8万平方米增长74.0%，较2007年月均销售量36.7万平方米增长69.8%。

　　昨天下午，南京市住房公积金管理中心召开新闻发布会，10月10日起将实行新的贷款政策：新政下调了市民购买第二套住房和所购房屋建筑面积超过144平方米以上的贷款额度、实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45下调至0.3。

　　据了解，目前可贷额度计算公式为：借款人住房公积金可贷额度＝借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限(距离法定退休的年龄，不超过30年，男性的法定退休年龄为60岁、女性为55岁)。在该公式中，个人还贷能力系数由0.45下调至0.3。

　　【解读】南京市住房公积金管理中心贷款处处长宋宁：

　　经过调整后，部分市民的公积金贷款最高额度会发生变化，比如说离退休年龄比较近的市民，同时他们的公积金缴存额度比较低；或者是年龄不大，但公积金缴存额度比较低的市民会受到影响。新政出台后，在同种条件下，他们的贷款额度将会是原先的三分之二。

　　不过，一些年纪比较轻离退休时间还有很长一段时间，同时公积金缴存额度比较高的市民，比如说他们每个月的缴存额在640元(单位和个人共同缴纳)以上，这部分市民的贷款额度依然会在30万元。

　　【个案】陈先生今年30岁，每个月个人缴存公积金675元，住房公积金缴存比例10%。按照老政策他的贷款最高额度为30万元，而如果按照新政策他的贷款最高额度依旧是30万元。李先生今年30岁，他每个月的个人缴存公积金200元，住房公积金缴存比例同样是10%。按照老政策他的贷款最高额度为30万元，而按照新政策他的贷款最高额度只有21万多。

　　【新政之一】 个人还贷能力系数下调至0.3

　　调整后的新政策为：对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，其贷款额度为可贷额度的50%。

　　【解读】宋宁：对于购买144平方米以上非普通住宅的贷款作出限制，也是对普通市民购房的一种保护。实行新政后，如果市民的最高贷款额度能达到30万元，但由于房屋面积超过了相关规定，最终只能贷到15万元。

　　【个案】张女士在河西购买了一套150平方米的房子，按照以往的房贷政策，她最多能贷到30万元公积金，实行新政之后，她最多只能贷到15万元。

　　【新政之二】 144平方米以上贷款额度减半

　　据介绍，公积金贷款政策调整后，市民第二套房贷最高上限为15万，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%。

　　【解读】宋宁：以前公积金贷款政策中对购买第二套住房作出相关限制，之后把该限制取消。如今对第二套住房政策再次做些修改，夫妻双方中任何一方以前办理过住房公积金贷款的话，购买第二套住房时两人的贷款额度由原先60万元降为30万元。

　　【个案】姜小姐结婚前用公积金购买了一套50平方米的住房，2年后她把公积金贷款还清。今年8月份，姜小姐结婚了，如今她和老公在河西看中一套房子，总价在120万元，他们准备用公积金购买第二套住房，按照新政策，他们最多只能贷到30万元。

　　【新政之三】 第二套房贷额度减半

　　问：为什么要下调个人还贷能力系数？

　　答：主要是目前房贷的资金量比较大，另外，公积金是公共资金，安全性也是要考虑的一个因素。据目前掌握的数据统计，产生逾期的80%以上都是缴存比较低的，这也是比较大的风险点。

　　问：个贷率通常维持在什么样的状态比较正常？

　　答：正常在80%以下，因为建设部和省建设厅住房公积金监管办有明文规定，个贷率到了80%就要做出相应的调整。

　　问：如果80%以下正常的话，现在调整为0.3的系数，是不是通过调整就可以达到80%以下？

　　答：目前采取的三项措施，调整的政策主要是想在短期内尽快降低资金的支出，确保收支平衡。经过一段时间的运作以后，个贷率逐渐下降以后会达到理想的状态。

　　问：实行新政后，什么样的人群会受到影响？

　　答：首先是144平方米的，还有二次贷款会受到影响。此外，缴存比较低的，离退休年龄比较近的市民可能会受到影响。

    本报记者 季燃冰